楼市调整股东“退房” 地产股权项目密集转让
今年以来国内楼市持续调整，部分房地产项目盈利前景黯淡。与此同时，很多房企因资金链日益紧张，急需脱手旗下项目。由此，股东“退房”现象也趋于普遍。据中国证券报记者不完全统计，6月以来，在北京产权交易所、上海联合产权交易所、天津产权交易中心、重庆联合产权交易所等主要产权市场挂牌转让的房地产股权项目共达30余宗，挂牌金额合计超过50亿元。大宗地产项目频现
“今年以来，房地产挂牌项目明显增多，产权市场的大额项目，除了部分金融股权外，主要就集中在房地产领域。”北京产权交易所一位负责人表示。据不完全统计，6月以来，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有6宗，超过5000万元的项目有11宗。
近日，上海联合产权交易所挂牌信息显示，北京紫金世纪置业有限责任公司两笔各12%股权拟挂牌转让，挂牌价格均为10.75亿元。这两笔股权的转让方都是新华人寿保险股份有限公司。
资料显示，紫金世纪置业成立于2005年6月，注册资本25亿元，主营业务为房地产开发、酒店管理、承办展览展示、会议服务等。目前该公司的大股东为北京饭店，持股比例为51%；另外，丰盛世纪置业有限公司和新华人寿分别持有25%和24%股权。
据了解，紫金世纪置业是为北京饭店二期扩建工程而成立的项目公司，目前，公司尚未产生主营收入。而北京饭店二期的住宅部分，正是位于北京王府井的知名高端项目——霞公府。北京饭店二期地块位于北京饭店北侧、王府井步行街入口处。项目规划总建筑面积27.48万平方米，由商业、酒店式公寓、住宅三部分组成。目前，住宅部分霞公府的成交均价已经达到98474元/平方米。
财务数据显示，截至2010年12月31日，紫金世纪置业账面资产总计为33.9亿元，净资产为24.97亿元，经评估，公司资产总计达98.46亿元，净资产达89.54亿元。
无独有偶，上海联交所不久前还出现过一宗地产“大项目”。上海其越置业有限公司100%股权寻找买家，转让方为上海城投资产经营有限公司，挂牌价格达41696.23万元。
上海其越置业主营业务为房地产开发经营、物业管理，室内装潢，实业投资，投资管理，建筑材料销售，注册资本2.3亿元。目前，该公司负责开发闸北区待开发商品房项目。
资料显示，闸北区商品房项目位于闸北区350街坊，为原上海北郊水质净化厂原址，规划用途为普通商品房，土地使用权面积15999.40平方米。出让宗地规划条件为建筑总面积39999平方米；建筑容积率为普通商品房2.5。本次股权及转让涉及附属资产按现状移交。以2011年5月31日为评估基准日，标的公司净资产为41696.23万元。
多数项目盈利不佳
从目前挂牌的房地产项目看，多数项目的盈利前景不佳，其中，不少项目拟引入新投资者后“重整旗鼓”。
上海南光联合房地产有限公司10%股权拟以1254.37万元的挂牌价格转让，转让方为南光实业有限公司。公司自2009年以来一直处于亏损状态。
资料显示，上海南光成立于1993年，注册资本606万美元，控股股东为中宸投资控股有限公司，持股比例为90%。2009年度，公司净利润为-4.96万元；2010年度，净利润为-69.43万元；今年1-5月，净利润为-47.74万元。
目前，上海南光旗下的主要项目为“威尼斯花园”，其中未开发土地达78900平方米。该宗土地位于“威尼斯花园”一期东西两侧，分别为东部34231平方米及西部44669平方米。根据《上海市人民政府关于修改<上海市黄浦江上游水源保护条例实施细则>的决定》，淀山湖、元荡湖沿湖纵深0.2公里的陆域内，除建设开放型绿化带外，不得新建其他任何项目，因此该剩余土地一直未开发建设。但经过上海南光联合房地产有限公司多次申请，2010年7月5日，青浦区发改委同意公司《关于上海威尼斯花园续建项目核准的申请》，对西部44669平方米的土地进行开发建设。据了解，本次上海南光10%股权，主要目的便是引入新投资者开发剩余土地。
另据上海联交所信息，上海浦祥房地产开发有限公司25%股权和北京京师大房地产开发有限责任公司34%股权也都在寻找买家，挂牌价格为15014.94万元和4500万元。
上海浦祥注册资本40000万元，主要开发的项目东渡·青筑位于青浦新城西区，是2010年世博会艺术人居展示项目。今年1-4月，公司亏损139.44万元。根据评估，截至2010年11月30日，公司资产总计96450.21万元，净资产60059.78万元。目前，上海浦祥与上海东渡丰汇投资签订的《委托项目、工程管理服务合同》、与上海东渡实业签订的《销售代理服务合同》均在合同履行期内。
京师大房地产公司注册资本3000万元，2010年度，公司营业收入为12224.64万元，营业利润和净利润分别为-969.69万元和-973.31万元；今年1-5月，净利润亏损174.6万元。截至2010年12月31日，京师大房地产公司的负债77500万元，账面净资产为-2860.61万元。经评估，公司资产总计为90134.69万元，净资产为12634.68万元。
京师大房地产34%股权的转让方北京国泰新华实业有限公司提出，受让方应为从事工程建设、开发5年以上的国有独资或国有控股的企业法人，应具有良好的财务状况和支付能力。
推动行业整合
“一方面，越来越多的中小房企或在建项目通过产权市场挂牌转让，主业非地产的公司正逐步撤离房地产市场，另一方面，大型房企和主力资金通过产权市场寻找有潜力的项目，扩张势力范围，完善区域布局。产权市场正在推动房地产行业的整合与洗牌。”一位资深产权界人士表示。
2011年上半年，中小型房地产企业剥离房地产业务的案例明显增多，同业并购活动频繁。根据中原统计，今年上半年，房地产领域共出现487宗并购交易，涉及并购金额约231亿元，相当于去年全年并购金额的1.5倍。其中不少案例通过产权市场完成。截至目前，房地产行业的并购金额已超过2008和2010全年水平，预计今年并购金额将创2008年以来的新高，行业整合趋势日益加剧。
今年以来，不少主业非地产的公司“退房”意愿强烈。以广州造纸集团为例，该公司日前集中打包清理房地产业务，其中包括房地产开发公司、房地产中介公司、工程咨询监理公司和物业公司等7家公司。挂牌价格最高的资产为广州城建开发兴业房地产中介有限公司48%股权，报价11978.89万元。7宗项目挂牌价格合计为16594.61万元。
在项目成交方面，房地产项目一直是产权市场的“重头戏”。在北京产权交易所，房地产项目的转让金额已连续数周位居交易排行榜前三甲。在上海，房地产项目也是交投活跃。日前，海南省一家中央企业控股公司出让国投洋浦港普瑞房地产有限公司58.7%股权，项目挂牌后不久，便被海南一家私营投资有限公司收购，成交价格达2841.77万元。
业内人士指出，在政策宽松的2009年，利用资金杠杆开发房地产利润十分丰厚，诸多企业竞相开辟房地产业务，也正是这批企业在此轮调控中最先退出地产市场。目前，产权市场已成为这些企业退出房地产领域的重要平台。
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