"略性降价"效果有限资源型豪宅酝酿出场反击

feipolkp · 发表于 2011-9-23 09:41:43

猜想1
降价激发市场成交？

从9月的市场供应来看，很多项目都只有百余套推出，开发企业的批次推盘表现出谨慎试探的意图，由此可见，企业对于“金九”还是有所期待。

但9月上半场楼市交易量环比、同比均为下滑趋势，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，由于开发商降价策略没有持续跟进，大多新推房源的促销配合不到位。预计本月后期，开发商方面的促销力度仍是决定整体市场交易量的主要因素。

对于开发商的降价选择，同策咨询研发中心分析人士指出，一些企业面临积累下的高存货量以及低去化率带来的困境，能否保住市场，是下半年的巨大压力之所在。另外，融资的压力也是横亘在开发商面前的一道难题。如果没有良好的业绩支撑，企业的资金链就会越收越紧。虽然降价打折在一定程度上有损开发商的利益，但对整个企业而言，能够缓解资金的回流才是最重要的。

“价格降幅不够，沪‘金九’市场成交尚未激活。”同策咨询研究部总监张宏伟如此表述，当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为。在实际市场中短期内“策略性降价”达到10%左右的项目或性价比高于同区域同类项目的产品，成交往往领跑当地或板块市场。

相关数据显示，上周成交首位的是来自淞南高境板块的美岸栖庭，成交套均面积仅为56平方米，而该盘9月14日开盘2.3万元/平方米的报价和上周19454元/平方米的实际成交均价对比来看，存在较大差距，粗算下来几乎相当于报价上打了8.5折。

但也有开发商向笔者表示，对于首次开盘的项目而言，可以低开，但对于项目后期，则降价空间不大，否则前期的客户也有不同意见。基于这样的考量，楼盘的降价空间似乎并不见得很大。

猜想2

最后一个“金九银十”？

据统计，去年9月别墅共签约1045套房源，成交面积222323.6平方米，按此推算周成交量为261套、55580平方米，而目前别墅成交量连去年同期的3成都不到，相关分析人士表示，9月想重现去年下半年的火热成交，几乎已无可能。

对此，荒岛工作室副总经理黄欣伟表示，所谓“金九银十”本来就是楼市消费上升期的产物。在市场全年旺销的背景下，9、10月份因为捱过了一个炎夏之后，积蓄的消费热情开始得到释放，所谓的“金九银十”无非是零存整取了6、7、8三个高温月的房产消费势能。

在黄欣伟看来，在价格坚挺成交萎靡的情况下，供需双方之间的僵持，决定了价格才是放大成交的最好管道，至于时间，本来就只是个说法！

无可否认，在前景难明的情况下，更多人选择收手。从某知名网站的调查来看，超过五成的网民对于是否应该出手举棋不定。买家举棋不定，导致需求消失，从而导致市场萎靡。如此判断金九银十成为过去时，在一些市场人士看来为时尚早。某开发商也向笔者表示，“金九银十”更多是人们的一种购房习惯，但这种习惯的影响力却不会在短时间内消失。同时，他还表示，对于房企来说，其实每个月都可视为“金九银十”。

猜想3

高端市场会否发力？

今年的“金九银十”，刚需的支撑力被一再提及。一些开发商也在推盘时选择性推出其刚需产品，是否高端市场在时下选择集体失声？

查看9月上半月的成交，出乎意料的是，在所有产品线的成交中，成交面积上万的只有一枝独秀的仁恒森兰雅苑，而其4万多元的均价也显示其高端身份。

数据显示，全市仅虹口、长宁、徐汇3区的成交出现上扬，中心城区成交量的逆势上扬在一定程度上提高了中高档住宅在周成交总量中所占的比例，也在一定程度上拉升了全市成交均价。

同策咨询研发中心最新数据显示，从供应方面来看，又有一批豪宅项目即将入市，花木板块的古北御庭，开盘时间暂定10月初，届时推出面积74-310平方米的1-4房。而仁恒森兰雅苑也再推大平层，同时在9月底还将有一批90平方米的小户型上市。浦东两大项目带动新增供应量上升15个百分点。

上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏认为，新增供应量已经连续2月大幅回升，同时，高端公寓的供应也开始呈现出复苏的态势，地处黄浦、闸北、长宁等中心城区的高端公寓已先后获得预售证，随着这些项目的入市，上海楼市或将在未来几周内迎来一股久违的豪宅供应潮。

商家大举推货，是认为9、10月份还是卖楼的好时机的具体表现，显示其对“金九银十”依然抱有较高期望。而高端市场不同于刚需市场的受众群也决定了其并不一定要求在此期间达到最佳销售成绩，“金九银十”更像是一场集体总动员。

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