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市区楼盘旺的很旺冷的很冷；专家称市区楼盘优惠折扣本月会进一步加大
有人一口气买了8套房
国庆黄金周进入第三天，楼市中这场不见硝烟的售楼大战仍在火热进行。新快报记者通过调查采访发现，在历来以平稳著称的市区楼市，国庆期间也涌现了不少亮点楼盘，现场人气爆棚。不过也有少数楼盘，在人气方面与国庆前夕无明显差异。房地产专家韩世同表示，在目前的市场大环境下，无论是市区还是郊区，要想有较大的成交量，实质性的优惠折扣必不可少。他还预测，随着时间的不断推进，市区盘的优惠折扣会在10月份进一步放大。
市区楼盘人气冷热不均
一直以来，市区都是整个楼市的风向标。特别是国庆期间市区的产品供应量大增，其市场表现也备受关注。记者在踩盘过程中发现，跟郊区楼盘普遍大热不同，市区的楼盘渐渐呈现冷热不均的现象。
在国庆的首日，海珠区不限购的合生广场推出300多套房。由于当天开售价格为2.5万元/平方米，比之前的报价低了约1000元/平方米，受到了投资者热捧。有人甚至一口气买了8套，才大半天时间就成交200多套，人气相当火爆。同一天，在一直受市场青睐的金沙洲，中粮万科金域蓝湾的销售中心内也是人头攒动，看样板房的人络绎不绝。而附近的保利西海岸的人气也相当不错。
在多年没有新盘的越秀淘金，迎来一次小春天。淘金·峯璟在国庆当天开放样板房，当天就吸引了周边大量街坊客。在第二天，现场的人气依然十分不俗。记者看到，前来看楼的不少都是拖家带口，不乏老人、小孩的身影。不过，市区楼盘并非一旺到底，也有不少楼盘人气一般，只有稀稀疏疏几台客，跟国庆节之前没什么两样。
业内人士认为，市区楼市这种“冷热不均”的现象并非不合理。分析起来原因主要有三点：
1 市区本身楼价偏高，导致置业门槛较高。
2 国庆期间大部分市区楼盘给出的优惠幅度远不如郊区，活动相对贫乏，被“抢”去了不少人气。
3 住宅型买家的购买能力下降，买得起、愿意买、允许卖的“三具备”人群越来越少。
实质性优惠才能救市区
根据新浪乐居对阳光家缘的监控显示，9月份广州一手住宅网签5893套，销售面积666284平方米，成交均价11836元/平方米。其中中心五区的总成交量为991套，占广州整个楼市成交总量的16.8%。相比整个楼市，中心五区的成交量占比一直不大。
实际上，在限购限贷等房地产调控政策的影响下，今年以来的楼市一直是“纠结”的状态，楼价在降与不降之间徘徊，大量的购房需求也在“纠结”中观望。因此，在国庆黄金周来临之时，开发商们不约而同地决定“舍利保量”，相继推出大幅的优惠折扣。但在市区，这部分“舍利”显然要小得多。据观察，天河区的楼盘在国庆节期间推出的优惠，普遍在9.5折以上，还不乏9.8、9.9折的优惠，与国庆之前几乎无异。在海珠区，也只有“合生帝景国际”优惠幅度比较大，可以有9.2折。这些市区的优惠折扣，跟郊区盘最低的“8折”、“一口价”相比，可谓小巫见大巫。因此，市区盘优惠折扣“不实在”，也是影响人气及最终成交的一个重要因素。
韩世同表示，对于市区楼市，开发商只有拿出实质性的优惠折扣，才能撼动市场需求。“实际上，人们对市区的优惠折扣要敏感得多，如果一旦市区盘有个实在的价格，潜在需求也会蜂拥而至。”不过他也指出，由于限购和总价门槛的影响，能在市区置业的需求会越来越少。市区楼盘在优惠折扣成风的情形下，也不会坚持“硬挺”策略，随着10月的到来，市区盘的优惠折扣将会进一步放大。
黄金周之星
帅哥阿波：市区一手房不降价不考虑
在东方新世界(8.57,0.01,0.12%)营销中心，记者偶遇前来看楼的帅哥阿波和他的朋友。东方新世界三期熹园正在销售，产品也较为丰富，有户型为80～89平方米的两房，也有户型93～121平方米的三房，均价30000元/平方米，现在是天河公园板块的“大红盘”。阿波表示，很满意楼盘周边的配套，特别是还有适合刚需一族的两房和小三房。不过，令阿波十分不解的是，销售人员对楼盘的价格阐述十分模糊。据销售人员称，项目最低的价格可以卖2.6万元/平方米，高的单价可以卖4万元/平方米。同一朝向房子，不同的楼层之间，最大差价达到60万元。尽管销售人员不清不楚地解释了两三遍，阿波他和朋友也始终没明白过来。不过，阿波对这个差价并不十分关心。因为通过综合考虑，他在这里置业的机会极小。“单价2万元左右还可以考虑，但这里房价太高了，根本不是我的菜。”
通过交谈，记者得知阿波是银行职员，以前没有买房需求，他对楼市一直是漠不关心。现在要买房了，才开始四处看楼，想快速了解市场。对楼市摸不着头脑的他有点饥不择食，市区、郊区的楼一把抓，天河、海珠、白云、番禺都留下了他的身影。“我国庆已经连续三天在看楼了。”他表示，一路看下来，感觉离市区置业的计划越来越遥远。“除非市区一手楼盘有实质性的降价，才能考虑。”最后他表示打算看看市区的二手楼。
购房小知识
选择合适自己的贷款方式
目前，通过贷款买房的贷款方式主要有公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种方式。
●公积金贷款。一般来说，住房公积金贷款是首选，它具有首付低(首套在90平方米以下的可以两成首付)、利率低的优势。目前住房公积金贷款年利率5年以下的为4.45%，5年以上的为4.9%。随着广州市公积金中心流程的不断优化，贷款时间缩短到2-3个月。不过，公积金贷款不足的是对贷款金额有限制，个人贷款最高额为50万元，两个人共同贷款最高为80万元。
●商业贷款。相比之下，住房商业贷款利率较高，现在5年以下的平均为6.704%，5年以上的为7.05%，但因为还款快、程序简单，受到开发商的欢迎。广州市场上甚至有开发商拒绝买家进行公积金贷款买房。值得一提的是，由于银行财政紧缩，每个银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮。市民在申请商业房贷时，对贷款银行也要“货比三家”。
●组合贷款。它一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。
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发表于 2011-10-3 10:03:39
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