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房地产企业——绿城集团近期可谓一波未平一波又起。先是遭遇房地产信托调查门。接着绿城董事长宋卫平又语出惊人。
宋卫平：接下来首先要努力把房子卖出去；如果不有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；如果这两个手段都不奏效，那就直接把价格降到底，卖完所有的房子，以后就不再做房地产了。这番话立刻掀起波澜。地产大佬任志强和潘石屹都在微博上以站着说话不腰疼的态度评论说，地产商不见棺材不落泪，降价才能保命。但绿城集团执行总经理郭晓明随后却声称他们大老板说的都是玩笑话。
绿城：没有这回事。绿城一直都很稳健。绿城不会轻易降价，这都是开玩笑说的话。
绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，绿城目前已连续5年名列中国房地产公司品牌价值前10位。可以说在中国房企中具有相当的代表性。
就在宋卫平发表惊人之语前一天，标普公布对中国房地产企业压力测试结果，认为2012年中国房地产销售如果下降30%，大多数房地产开发商会陷入流动性不足，因此降价将成为一种无奈之举。标普分析师陆枫毫不留情的说，有六家房企最有可能首先出现资金流动性问题。
陆枫：我们认为最容易受到冲击的开发商包括上置集团、上海正大、沿海绿色家园、绿城、合生创展、合生高置地。对于标普的预测，绿城执行总经理郭晓明很不以为然地说，只要中国老百姓口袋里有钱，绿城就有饭吃。
绿城：我们现在是多元化。我们现在很多代建项目都不用投资金，只要输出品牌，输出管理。就像五星级酒店都是帮人家管理的，他是有分成，我们现在也在开展这样的项目。我们有钱的时候做有钱的事情，没钱的时候做没钱的事情。只要中国老百姓有钱，只要老百姓要住的好一点，我们绿城就有饭吃。对于绿城最近出现的种种问题，北大房地产金融研究中心主任冯科认为，根源在于绿城借钱太多，发展太快。在紧缩政策面前，就像呼啸的火车，面对悬崖刹不住车了。国内大部分的开发商都存在这种疯狂的心态。
冯科：他的资产负债率，按照标准普尔的估计，是在120%-160%，已资不抵债了。他借钱借的太多，发展的太快了。所以在调控的时候他就很难受。他为什么要发展这么快，是因为里面的利润很客观。他扛过了这一波，市场又活跃的时候，他会赚很多钱。大部分开发商的心态就是中国房地产还有机会，只要能借钱，我就发展。昨天又有报道称，绿城为了解决资金难题，有可能申请从港交所退市。此前，内地房地产开发商--复地集团于5月13日正式撤销H股在香港交易所的上市地位，结束其7年H股上市之旅。也成为首家自动退市的内地上市房企。不过，绿城中国董事会澄清并确认，绿城并无有关这方面考虑及打算。然而，从今年9月份开始，绿城股价就一路下跌。到昨天收盘，绿城股价9月份已经跌至3.9港元，跌幅高达33.22%。
有评论说，绿城都到了这个份上，大家就等着降价吧。地产商到底是打肿脸充胖子还是真的能挺过去？这团迷雾也许快有答案了。
绿城非中国"雷曼" 不至于倒掉
主持人：今天来跟今天的嘉宾主持朝阳一起探讨一下，我今天看到有私募的业内人士把这次绿城集团旗下房地产信托遭遇到调查这件事情比喻成中国房地产市场的"雷曼事件"，你个人觉得有这么严重吗？
王朝阳：我觉得首先这个还没有落定，雷曼事件当时出现要申请破产保护，这是一件很确定的事情。而绿城事件仅仅是一个传言，传言传出后紧接着绿城就出来辟谣了，所以这两个之间是存在差异的。但是在现在这个时候绿城为什么这么受关注？就是因为在去年的今天，9月29日的傍晚传出了新"国五条"即被称为"史上最严厉的房地产调控政策"的消息。随着外部国际经济环境的恶化，欧美债务危机越来越深化，出现了各种猜测，我们只好做非常严厉的房地产调控。这种情况下必然会出现一个大幅度的成交量萎缩，这个时候大家就猜，谁是多米诺骨牌的第一张牌。而从绿城现在表面情况来看，我觉得绿城应该还不至于倒掉。
主持人：这件事情还没有结论，但是目前透露出的信号就是信托监管这方面已经是越来越严格了，那么你觉得对以后的房地产行业，他们该怎么来解决融资问题？
王朝阳：现在还是说绿城，绿城说他们的信托成本在14%左右。实际上此前的传言大家都认为，在资金越来越难拿到的情况下，相当多的企业包括大企业拿到的信托成本应该在20%甚至于更高。现在再反过来看绿城的覆盖率160%多，自己说14%左右。作为上市公司的老板说话是要负责任的，如果这样的消息可以确定，说明他资产确实不错。我在听我们央广包括杨红旭在评论绿城的时候，他也对它是有相当有好感，绿城做品质方面不动摇就不降价是对老业主负责。同时绿城他不光做这方面的资产，他还再包括其他的业务贷款，方方面面，最主要这是一个硬资产。据我了解在中国现在可能有撑不住的房企，包括有比较有一定规模的。就像当年顺驰那样撑不住，无非就是把项目转给别人，也不是破产之后干脆就成烂尾楼了，这一点我认为也应该不会出现这种情况。
房地产不会出现卷款潜逃
主持人：像绿城的老板在接受采访的时候也说了，即便绿城要倒他也是在绝大多数的房地产企业都倒了之后，绿城能够撑到那个时候。
王朝阳：房地产倒了以后，它也不会像别的企业倒了那么可怕。大家想象中这个企业不行了，就像温州企业老板一样都跑了卷款不见了。但房地产不是，因为可以重组，资本市场上品牌重组也好，资产重组也好，这个是一种资本手段。但当然从这个角度来讲绿城也说了：我现在事不过三，这是第三次了，05年调控、08年调控。现在11年又来这么一回，而且主要还是政策上的，因后再做项目就做精品项目，一年做个十个八个。
主持人：我怎么觉得挺危险的呢？比如就像宋卫平说的放出狠话，我就把房子全降价低价卖了。
王朝阳：要考虑环境的问题，第一，中国的银行的环境和国外银行环境，就是说你在中国，中国企业放给你企业这么多亿包括做信托也好，别的资金来源，包括别的资金来源也好，他承受力首先中国银行的承受力目前状况还是相当不错的。尤其比欧美银行来说它不一样，在国外的话真的按照市场规则给你来一个壮士断腕，真给你斩了，现在说实话当时美国政府没其救雷曼也是非常后悔的。所以从这个角度来讲在中国相对来说银行业比较健康的情况下，资质又不错的情况下不会让银行逼债。这种情况下因为资产没有烂，不是烂资产，他只是被调控大环境影响受到了挤压。我觉得在这种受挤压的情况下，从目前看到的情况来看我觉得绿城还是有他的办法。房地产的倒掉将引发严重后果。
主持人：其实你也认为还是有办法，第二他的资产情况不像外界现在传言或者揣测的那样比较糟糕，应该说还可以，为什么宋卫平放出这样的狠话大不了把价格降到低，我就想说是一种威胁吗？
王朝阳：首先一个按照一个公司有很多种表态方式。比如很简单的道理乔布斯这么牛吧，当时要按照你的决策说这种话，最后我董事会还可以炒你乔布斯呢，同样的道理如果说他要想变通的话，将来他想改变说法的话董事会把你宋卫平炒了也可以，我可以采取任何一种策略处理我的资产，最后我一样企业能够获得重新，都是可以的，不是说我说了这句话一定要做到，最后真的就清盘不干了，哪怕是自己私人家族财产，他也会考虑各种资本的手段来盘活这种资产，不是说了就要做到，还是按照资本本身的规律去做事情。
主持人：现在对于中国房地产企业的老总们或者说对于这个行业来说，大家现在抱着什么样的心态呢？
王朝阳：我觉得现在是全社会普遍焦虑，尤其是现在体现在房地产市场上面进行的焦灼是和焦虑的状态。我看媒体用一个词是"被焦虑"，实际上绿城这个事我是在微博上先看见的。接着绿城做的最有意思的一件事就是，在这个事情传出来当天就开了微博，专门赶紧来辟谣，然后又开新闻发布会。这个时候大家已经开始有意无意的去想他认为应该出现的事情，房地产倒了，倒一家再倒一家，是不是雷锋塔都倒掉了以后，房地产以后就好了，大家好像似乎都在盼这个事情。但是这个事情真发生的话，将不是每个人都愿意看到它发生的后果。
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发表于 2011-10-8 10:55:24
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