马光远：警惕佛山式试探效应逆转楼市调控

威奇 · 发表于 2011-10-13 09:59:05

广东佛山市一个戏剧化和不严肃的举动，引发了民众对房地产限购政策能否坚持的再次关注。

暂且抛开公共政策的严肃性不论，在房地产调控的关键时期，作为一个三线城市的佛山市出台放宽限购的举措，一下子挑动了全国的神经已足以说明：作为本次房地产调控的风向标，一旦放开限购政策，即意味着本次调控又将以不了了之的尴尬结果而告终，这对房地产调控政策的公信力将造成毁灭性的打击。

佛山市选择放宽限购的时机是在房地产交易持续低迷，一些城市的房价已经开始出现明显的松动，调控的效果即将显现，而一些开发商开始呼吁结束房地产调控的关键时期。首先，历经一年多的政策高压，房地产投资热明显在退潮，房地产交易大跌，金九银十已经成为泡影，北京、广州、上海等一线城市的交易量创下了近3年来的新低；其二，房价已经出现了松动的明显信号。8月份国家统计局关于房地产的数据表明，70个大中城市，已经有16个城市的房价环比下降，30个城市的房价停涨，而一些城市的秋季房展会出现了很多促销手段；其三，多数城市库存创新高，其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化，北京市房屋库存甚至超过10万套，供需力量的对比发生了明显的变化；其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，绿城地产的负债率甚至高达140%，处于要么降价，要么倒闭的生死边缘。

可以说，当前是历经近10年的调整、真正兑现房价回归理性政治承诺的最后决战期。但是，面对欧美经济的不确定状况，特别是欧债危机引发的全球经济再次陷入衰退的风险，开发商对政策出现松动依旧抱有幻想，而长期以来地方政府依靠土地财政的现实也给了开发商继续死扛的信心。尽管从交易量和环比看，房地产市场的力量正在发生转换，但价格的同比变化并不大，这是考量政策是否坚持的最关键时刻。此时任何政策的风吹草动，对于房地产而言都是极其敏感的。而佛山在这个时候突然出人意料地放宽限购，这正是民众最担心的，一旦其放宽限购得到默许，则会引发大规模的示范效应，房地产调控最坚固的防线将会打开一个不可收拾的缺口。

由此可见，地方政府一而再、再而三地试探政策底线，为放松调控不惜牺牲政策的公信力到了何种程度。笔者记得，国务院总理温家宝在9月份《求是》杂志发表文章，谈到房地产调控时指出，经过上半年的调控，多数城市房价涨幅回落，部分城市房价出现下降，投资投机性需求得到遏制，居民购房心态趋于理性，市场预期正在发生转变，一些房价过高的城市出现了降温迹象，调控效果初步显现。但他特别强调，房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，大部分城市房价依然处于高位，买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现还需要一段时间。因此，他提出房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。

这一系列情况，一方面是在表明调控房价的决心，另一方面也在向市场喊话：即使面临欧债危机的情况下，中国对于房地产的调控也绝对不会放松；也是给那些依旧坚持不降价，期待政策反转的开发商泼了一盆冰水。但是，这并不意味着一些地方政府已经承认现实，并支持国家的房地产调控政策，佛山放宽限购的“一日游”足以提醒我们，现在还不是弹冠相庆的时刻，需要时时保持警惕。

温州民间借贷引发的风险和中小企业的生存困境足以说明，一个依赖房地产投资拉动的经济，其负面效应和破坏力足以毁坏来之不易的实体经济，放弃对房地产的依赖，让企业回归实业的关键是房地产调整真正见效，这在认识上已经没有任何分歧，关键取决于管理层的决心和魄力。我们相信，如果目前的调控政策能够继续明确自己的诉求，坚持限购政策不动摇，持续对房地产的资金链进行加压，开发商唯一的选择就是让房价回归理性。

目前是房地产调控最关键的时刻，一旦放松限购，来之不易的预期会立即逆转，房价的报复性反弹将彻底毁了调控的成果，对于中国经济而言，这无疑是一个玩火的危险之举。

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