麻城商品城变形记

minini · 发表于 2011-7-15 14:17:12

记者姚海鹰肖素吟发自湖北麻城、武汉　　湖北中城置地绑架政府 3000亩户外用品城项目规划数度变迁
　　7月8日，湖北麻城市西城新区京沪大道，这一直通沪、汉、蓉快速铁路出口、火车北站出口的干道，一派空寂景象，间或被呼啸而过的车辆所撞破。
　　沿行数百里，西侧一片灰砖四层建筑群颇为引人注目：创瑞陶瓷、联塑管道、太阳雨太阳能，一幅幅临街广告牌令人眼花缭乱，唯有居中的“2011年，买建材就到金通湾”横幅让人一眼就明白就里。然而，时代周报记者在现场注意到，上午10时起，这里的大多数商铺都在闭门休业。而1个月前，持续1周的开业盛况反而倍显诡异。“假象、作秀”，中城置地开发部原高管蒋红云一语中的，“5月27日起的一周，公司给客户开门一天200元补助，之后是50元，根本不是客户自愿的。”
　　据时代周报记者调查，当日麻城市部分主要领导出席试业庆典活动，重视程度由此可见一斑，只不过，喜庆之余还蒙上了一层阴霾，这里与前期立项的湖北省重点建设项目“中国户外用品城”早已相去甚远。
　　历时三年，中国户外用品城立项再三变更，一度改为建材城，后来改为华中义乌商贸城，再后来改为金通湾大市场。其间，中城置地更是利用协议控制3000亩土地的开发权，然后再更改业态规划圈地套现。这无疑是一个四线城市政府仓促立项搞政绩、企业擅改规划谋私利，甚至于政府为企业所绑架的典型样本。
　　仓促立项埋下祸根
　　金通湾建设项目的立项，与麻城政府招商引资的冲动不无关系。
　　当时的背景是，沪蓉铁路于2009年4月1日通车，令麻城政府希望借助铁路枢纽成立一个西城新区。
　　“这个项目是2007年启动，当时是政府单方面的意愿，相当于建设一个城市综合体。当时主要以市主要领导的思想为主，他有宏观的城市运营概念。”中城置地股东龚征山表示。
　　北至麻城火车北站，占地3000亩的金通湾建设项目由此而来，但是未规划收编，也未收储土地。
　　“政府作了规划，作为招商引资项目对外推介，但是项目主体、开发主体、能装多少，能装什么，都不是很明确地告知公众。如果说非常明确，也不存在着规划朝令夕改的问题”，龚征山如是说，“在2007年的半年运作期中，都没有很理想的投资主体。”
　　实际上，碧桂园对此觊觎已久，但麻城政府却犹豫不决，直到冯晖的出现令金通湾项目朝着意想不到的方向发展。冯晖，又名冯觉贤，香港旭辉公司总裁，擅长房地产策划营销。
　　“最早是由政府招标提供的规划，但是他们不知道做什么”，冯晖对时代周报记者表示，“我们当时就提出来，这个项目的核心优势就是交通区位，如果做成房地产项目，这块地的价值实际上还是比较低的。”
　　“我们提出建商贸物流城之后，政府说‘规划你们全部都可以改掉，除了规划中的路网布局、核心区域装什么外，你们公司是完全有权利去进行调整，去立项再报批’。”冯晖继续道。
　　中国户外用品城，继而应运而生。对于这个2008年GDP为64.31亿元的四线城市而言，无疑是既兴奋又冒险的。
　　龚征山对当时的情景记忆犹新：“冯在2008年春节前提交文件，政府觉得很有新意，‘四套班子’开会时也有争议，有些领导对这个东西还不了解，觉得看不见摸不着；有些领导意识超前，觉得这是朝阳产业，可以走在全世界之前，那么把产业落户到当地，就是政绩斐然的事情。”
　　2008年4月27日，麻城政府与香港旭辉正式签约。至2009年2月19日，香港旭辉主张邀请麻城市主要领导等赴京参加第三届中国泛户外产业高峰论坛，将中国户外用品城落户麻城。次月，经湖北省发改委相关部门批准，该项目被列为湖北省重点建设项目。
　　“整个项目的可行性实际上太虚了。问题就是既不能说行，也不能说不行，纯粹是赌一把。政府赌企业有这种理念、实力、资源，将这个土地搞起来。”龚征山表示。
　　那么, 究竟撬动这个投资总额预计45亿元、占地达3000亩的金通湾项目的主体是一家怎样的公司？
　　当时代周报记者询问香港旭辉的注册资金时，冯晖却闪烁其词。自签约4个月，金通湾启动建设资金未能到位。直到2008年8月，香港旭辉成立项目公司中城置地，其注册资金仅为30万元。显然，在这场赌局中，麻城政府已是被动一方。这亦为中国户外用品城三番两次的规划变迁埋下祸根。
　　规划数度变迁
　　资金实力严重不足，成了中城置地开发这个项目最大的瓶颈。
　　金通湾启动工程中规划了一条作为麻城火车站北站的配套城市道路京沪大道，根据协议必须确保2009年4月1日沪蓉铁路通车前交付使用。然而，这对于中城置地来说，谈何容易。
　　“当时冯签了协议之后，就想用这个协议去拿资金来搞，但他没拿到钱，我就提醒过他，要跟政府明确地说，不能搞。”龚征山表示。不过，冯晖拒绝了。
　　直到2009年8月，900多万元的实投资本陆续到位，距2008年8月的开工时间已愈一年。令麻城政府愤慨的是，时至火车北站通车，京沪大道也未能竣工，为此不得不临建新的对接道路。时隔不久，中国户外用品城的立项危机悄然而至：9月，世方市场营销策划有限公司加盟。
　　“世方公司经过市场调查之后，提出目前一期建筑面积10万平方米，如果要把市场运作下去的话，只能做建材，将冯前期提到的（中国户外用品城）概念全部推翻了。”蒋红云对时代周报表示。颇为讽刺的是，直到动工前，中国户外用品城滞后的不可行论证再次为仓促立项下了个注脚，亦为数度变迁正名。这是麻城政府始料未及的。
　　“我们当时租了两层巴士宣传建材城，市政府就打电话过来，要求我们将布标取下来，这时候我们才知道政府有想法。但是建材城已经宣传出去了，木已成舟，政府也在看公司能不能把市场做起来。”中城置地原主办会计阮丽对时代周报记者表示。
　　“先斩后奏，政府挺恼火的”，蒋红云补充道，“宣传单、印发资料、跟客户的承诺，宣传开来政府才知道。政府根本就不知道金通湾要做建材城。”
　　然而金通湾建材城还没有成型，规划又发生了变迁。2010年2月2日，中国义乌小商品天门市场于《楚天都市报》刊登声明：本市场为义乌中国小商品城(13.00,-0.06,-0.46%)在湖北省正式授权开办的分市场。切勿被那些冠以“义乌”头衔的市场所蒙蔽而造成不可挽回的损失。矛头直指金通湾华中义乌商贸城。

minini · 发表于 2011-7-15 14:17:42

　　令人瞠目结舌的是，华中义乌商贸城亦不过是虚晃一枪。
　　当日负责工作的蒋红云对时代周报记者表示，“剪彩签约仪式上像模像样地搞了个文件夹，但文稿上面没有公章，没有任何实质性东西。之后就没有实质进展。”
　　她表示，“2010年9月报上去的二期方案模仿义乌，隔成3乘3的9平方米的小铺面，铺位小，总价低，销售快，资金回笼快，但是方案最终没有通过。政府就是希望能够做一个产业，形成前店后厂的模式，公司看出政府的支持力度不大，所以慢慢变成金通湾大市场。”
　　如今，2011年3月25日启动的汉正街?金通湾大市场对接可谓是故伎重施。前者是武汉老城传统商业聚集区。汉正街管委会副主任熊国汉对时代周报记者表示，汉正街从城市中心转向城郊区，由金通湾承接，政府是支持的。
　　从中国户外用品城立项，到建材城，到华中义乌商贸城，再到金通湾大市场，规划一再变更，莫过于此。
　　冯晖对时代周报记者承认，“我们主要有三个问题：第一是我解释工作做得不到位，可能政府认为，就是做户外用品。第二在做基础建设的时候，时间上比原来设想的晚，有我们自己的问题，也有政府拆迁力度不够的问题。第三，我们在整个项目的定位问题。”
　　大股东涉嫌抽逃资本
　　金通湾的数度变迁，实际上，与中城置地的圈地套现行径有着千丝万缕的关系，尤其是在一期开发销售中，可以说演绎得淋漓尽致。
　　2010年4月25日，一期项目开盘预售，1200多套商铺于10月售完，500套住宅于年底售毕，销售金额高达1.8亿元。半年之间，对外销售量达90%，俨然由产业开发变相为房地产开发。
　　时代周报记者调查得知，在一期34栋商住楼盘中，其中1栋未有预售证，2栋未有施工许可证。其中，一期D区住宅公摊面积多达38%，远高于7%-13%的标准，如果一套住宅合同约定面积105平方米和套内面积75.6平方米，按均价1700元/平方米来计算，每户多摊公摊16平方米，共计2.7万元。
　　更甚的是，中城置地预收代办“二证”（《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》）证件费用上千万元，拖延将近一年之久，涉嫌非法挪用。
　　在不惜违规开发而圈地套现的背后，中城置地的袖里乾坤隐现其中。
　　其中，大股东何冈青扮演着至关重要的角色，何是安徽逸鹏房地产公司董事长。2009年12月，中城置地为完成金通湾年度土地报批任务，资金缺口达1044.8万元。为此，何冈青与股东龚、冯、王（王有勇）协商出资，前者投入1000万元投资额收购3个股东的股权，借贷关系转为股东关系，控股51%。
　　“绝对没有溢价。我当时是支付对价获得51%的股权。”7月10日，45岁的何冈青接受时代周报记者采访时一脸凝重。时代周报记者获悉，股东王的共同投资人、幕后股东陈志已于5月30日发起法律诉讼，2009年12月28日和2010年8月26日，在未征得陈同意的情况下，股东王与何私自签订了两份《股份转让协议》，私自向何转让股权共计37%。
　　然而，事情远比想象中来得复杂。时代周报记者获得的签署于2009年9月28日的《内部协议》显示，何、陈（冯的妻子）、王、龚，分别持股51%、18.13%、18.13%、12.74%，但按照利润分配，则分别为25.5%、25.678%、25.678%、18.044%，余下5.1%由何处理。
　　也就是说，完成收购行为的前提条件是何将利润分一半给其他股东。值得注意的是，约定的第5条款约定：该协议经4方当事人签字后生效。但是，王没有签字，由此涉嫌隐瞒事实、恶意串通。
　　“我自己还有一个私心，在我们的真实投资中，龚的投资是由我跟冯借给他的，由始至终他一分钱也没投，但是从法律的角度来讲，他投了。我们的投资跟他的投资都是数倍的关系，我的投入至少是他的5倍，何是20倍，我心里不愿意签这个字，所以拒绝签字。”王有勇对时代周报记者表示。
　　2010年1月5日，中城置地在工商局办理了股权变更登记，在内部协议无法生效的情况下，何确权控股。
　　由此，大股东何开始玩转资本的袖里乾坤。时代周报记者获得的中城置地的2010年银行收据，呈现2010年6月份至2010年11月份,仅6个月时间，公司给何关联公司安庆逸鹏付款高达近20次，金额达到6050万元之多，至2011年2月春节前回款5300万元。一个值得注意的细节是，为了拨付工程款，自身难保的中城置地于1月份不得不外借高利贷，利息达300万元。
　　令人啼笑皆非的是，何冈青对时代周报记者却如此解释，“我朋友在安庆有月度、季度的拉储任务，三月底打出，四月底转回，这个情况是存在的。转给安庆逸鹏公司大部分肯定是为了拉储的，小部分也包括入股桐城农村合作银行。”
　　根据2010年6月29日中城置地工商登记的企业变更信息，中城置地注册资本4000万元，实收资本4000万元。但是，时代周报记者经过调查后却发现，真实情况却是大相径庭。
　　根据阮丽提供给时代周报的财务数据，2008年8月至2010年1月，合计实际投资1955万元。其中2010年7月份股东以担保抵押的方式抽逃资本金950.1万元，股东年终借支374万元，截至2010年12月31日股东实际投资额为630.9万元。
　　如此以小博大，中城置地胜算几何，令人怀疑。诚然，中城置地3000亩的“蛇吞象”之举，也无异于悬在麻城政府头上的达摩克利斯之剑。
　　麻城政府骑虎难下
　　在规划数度变迁的面前，麻城政府已是骑虎难下。按照合同协议，金通湾项目建设周期不超过10年，年均开发300亩。
　　然而，时逾3年，中城置地仅仅开发了一期100亩，平整了二期80亩。
　　事实上，金通湾二期亦绝非坦途，尤其是麻城政府对一期早已心有余悸：商住项目建设先于市场建设，与麻城政府的产业初衷背道而驰。
　　“在2009年4月30日通过的规划中，在一个核心区是要做一个城市广场，相当于公共配套设施，但是二期中全部把它做成了花园洋房，这就改变了土地性质。”蒋红云表示。
　　龚征山补充，“二期不断变化，向规划局提交N次都通过不了。早期规划的4000个铺位到二期连1000个铺位都不到，这是很荒唐的。纯粹就是圈地，把房子建起来赶紧卖。多次进行微调，但是真正涉及销售整量和价格的核心并没有变。”
　　为此，麻城政府的态度已然发生了微妙的变化。时代周报记者拿到了一份会议时间为2010年11月27日的第6号《市委专题会议纪要》（简称纪要），市委主要领导亲自主持召开金通湾开发建设工作专题会议。
　　《纪要》中已经委婉地指出，中城置地“要坚定目标不动摇、坚守合同不变通、坚守诚信不打折”，“就目标定位、主导产业、投资总额、注册资本、实投资本、创造税收、市场面积所占比例、销售面积比例、市场运营和管理等达到共识，作出规定，形成合同补充”。
　　在长达3小时41分钟的会议中，以上词句难掩麻城市的领导对中城置地的强烈质疑。在麻城政府要求签订的补充协议中，时代周报记者也看到，“乙方（中城置地）对外销售的市场建设面积不得超过市场总经营建设面积的30%。其中核心区市场商铺必须以自有自营为主，B区（二期）必须完全自有自营。”
　　显而易见，围绕二期规划，麻城政府与中城置地意见相左。这就是为什么中城置地迟迟不签署补充协议的原因。相持之下，二期开发遥遥无期。
　　更甚的是，冯晖在会议上提出，“希望政府能够尽快对相关项目规划审批进行批复，对于我们报批的436亩土地开发能够尽快开展。”
　　进退之间，麻城政府的尴尬境况可想而知。
　　“物流商贸大市场，占地1000亩，规划建设面积105万平方米建成后，我们预计按照年营业额1万元/平方米，这是保守计算，也就是每个月800元/平方米的生意，年交易额将超过100亿元，将会带来数万人的就业和每年数亿元的税收。” 专题会议上，冯晖再抛高创收言论。
　　颇具讽刺的是，麻城政府期望中的“纳税大户”极可能堕落成“偷税大户”。
　　阮丽透露，截至2011年2月份，整个销售收入现金为近1.8亿元（未计无预售证的两栋楼盘的定金）。她表示，部分房款是从外面买的收据开出来的，没有用税务的销售不动产的发票，这部分应存在很大的漏洞。按综合税率13%算，偷税额度可能达到2300万-2600万元。
　　分管财务的股东王有勇更是向时代周报记者承认，财务经理桂成保和出纳谢婉珍将收入打入私人账户。据阮丽透露，涉资近4000万元。
　　麻城市地税局局长艾元学接受时代周报记者采访时表示，目前正在调查当中，具体情况有待调查结果出来后再公布。

minini · 发表于 2011-7-15 14:28:24

真是不知道说什么了

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