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日前，随着住房和城乡部下发文件，要求各省在8月20日前上报辖区内各城市的上半年调控工作情况，并给出限购标准。“限购”成了2011年下半年楼市的关注重点，而哪个城市将被纳入限购也成为最大的政策悬念。此次限购令消息一出，引发的最大争议便是二三线哪个城市被列入限购城市名单之内，一下成了业内争议的焦点。尽管新一轮的限购城市名单迟迟未公布，但全国楼市已风声鹤唳。
防城港会不会成为下一个限购城市？
据了解，此次住建部给出了新增限购城市名单建议的5条标准，包括：一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。住建部在文件中表示，凡符合五大条件中2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。
细看限购标准，从第一条“根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市”，我们可以明显看出防城港不符合，因为在2011年国家统计局发布的70个大中城市中，防城港没有被列入其中，广西区内的城市只有南宁被列入其中，所以标准一我们可排除，忽略不计。
而标准二“将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市”防城港不属于二三线城市，所以这条标准防城港不符合，也可忽略不计。
再看标准三“今年上半年成交量同比增幅较高的城市”，从上图的防城港市2010年及2011年上半年商品房成交面积增幅来看，防城区及东兴市的商品房成交面积2011年较于2010年相比，增幅幅度较为稳定，均没有超过50%，但尤为值得注意的港口区的商品房成交面积增幅达到255%，增幅较高。在防城港市的主要三个区域内，拉高了整个防城港市2011年上半年商品房成交面积同比增幅。与此次限购标准的第三点有些符合，值得警惕。
再看限购标准四，“位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；”从一点来看，防城港市的港口区商品房其主要购买力也多为外地购房者，特别新行政中心一带，外地购房人口比列占据了一大部分比列，这一条标准防城港符合。
而最后一条标准“群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市”，从目前防城港市的商品房的成交价格来看，3000—4000元/平方米的均价外地人认为较为低洼，本地大部分的居民也还是能够接受，今年防城港市的房价总体上来看，还是比较稳定，勉强不符合第四条标准。
综合可看出，防城港市与此次的限购标准中的两条符合，而此次住建部在文件中表示，凡符合五大条件中2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。从防城港市目前的情况来看，如果商品房均价增幅跨度大，引起群众当地房价反应强烈的话，再多符合一条标准，超过两条以上，也有可能被列入新增限购城市名单。
二三线城市的限购会不会领跑防城港市的房价？
此次 “限购令”向二、三线城市扩展的信号也越发明显，随着二三线城市限购的全面落实，新一轮楼市限购调控政策极有可能对于二三线城市的成交量造成巨大影响，一些城市已经被研究报告列入备选限购城市中，这些被列入限购的城市已经开始积极应对，争取限购前跑量。一些尚未限购的备选城市中，房企面对限购压顶的形势，开始采取应对销售策略，加快项目开工建设，通过降价促销和加快推盘的方式回笼资金，保证现金流的安全。而对于一二三线调控政策的继续深化，对于处于四线城市的防城港有什么样的影响？
小编认为：一方面，二三线城市房价过快上涨的势头有望得到遏制，有可能推涨三四线城市的房价，领跑成交面积及房价的增长。或许有人认为目前由于全国大部分二三线城市限购以及少部分城市限价的政策，使得更多的投资客涌进三、四线一些不受限的城市投资，好比防城港市，商品房市场自然会变活跃，但是自古“物极必反”的道理又不能不警醒着人们，我们不能因此而倍感庆幸，盲目乐观，正所谓有一，则有二，压制了二线，三四线城市如果压不住，超出国家预期，那么防城港离限购也不远了。
总而言之：防城港市目前已基本符合了两条限购标准，此次全国二三线城市的限购将有效的抑制全国范围内的市场投资需求，进而改变市场的供求关系，我们在担忧的同时也该思量下一步防城港的商品房该怎么健康合理的可持续发展下去了，不要让它成为下一个限购城市。
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发表于 2011-8-20 10:32:01
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