保障房三年后将遇更大挑战 考验调控能力

chengzg

   今年建，明年分，后年管。2013年后，中国这一轮保障房建设高潮，将进入“建、分、管”同时并举的时期。那将是保障房市场最复杂的阶段，也最考验执政者的调控能力。

    现在看来今年完成1000万套保障房建设指标已经没有悬念。不过，稍微细究一下这一次大开工，其实埋下了很多隐患。

   “我们建筑单位其实非常为难，因为是国企，保障房建设已经成为硬任务，不考虑收益。但作为企业，哪有不考虑收益的？可是为政府做保障房项目，别说收益，连合同都不敢签。”东北某市建工集团负责人告诉记者。

    建筑单位不敢跟开发公司签订承建合同，是因为建设周期根本无法锁定。“正常来说，合同中有很多约束条款，比如开工、竣工时间。如果一方违约需要承担怎样的赔偿责任等。但这些东西在保障房项目上根本没办法说清。”上述人士称。

    开工和施工进度无法保障的原因是很多保障房项目其实根本没达到开工标准。

    一般来说，一个房地产项目的正常开发流程是，先拆迁，然后对土地进行勘测和评估，再由设计单位设计图纸，建筑单位拿着图纸进场施工。但根据上证报的深入调查，很多地方的保障房项目，有时候拆迁还没完，建筑单位已经被要求进场。“我们的工作也很简单，平整出一块地，搭个台子做开工剪彩仪式。有挖掘机、戴着安全帽的工人，彩旗飘扬。就是配合一个气氛。可能一块保障房地块，你在开工仪式举行的半个月之前去看，一片荒芜，开工仪式之后，你再去看，同样是一片荒芜。” 东北某市建工集团负责人说。

    即便是动拆迁结束了，但一些地块仍不可能很快进入施工阶段。记者采访的某个保障房项目，因处于机场附近，有限高要求，因此需要向民航总局报批，还有一个地块内涉及铁路轨道，也需要报批。这些前期审批的进度，都很难把握。凡此种种，情况很复杂。因此业内人士感慨，保障房的施工和竣工速度绝不能与商品房类比。也正因为此，保障房建设对几十个相关产业的拉动也远没有业内想象的那样乐观。

    而业内人士认为，与明年与后年的分配和管理相比，现在保障房的建设还是较为简单的环节。在分配环节，问题可能更多。一家在北京已经开发了一个大型限价房项目的开发商向记者抱怨，整个项目开发商损失1.6亿元。但好在有旁边的商品房项目收益可以弥补。“地方政府只要求我们把保障房建好，之后的事情他们并不怎么关心。因为是保障房，一些后续手续没有政府配合办不下来，但是每个环节我们都得催着政府办，他们却根本不急。包括限价房卖给哪些人，政府也不管。因为保障房不能打广告，我们自己到各居民区去推介。最后的结果是，只要能在居委会开个收入证明，我们就卖给他房子。”开发商介绍。

    分配的乱象不容小觑，而后续管理才是最大的难题。根据记者了解，到目前为止，从中央到地方，都没有形成成熟的保障房管理机制。这直接涉及保障房投资主体如何回收投资。而业内对保障房究竟该建在哪里，谁来承担主要的建设责任，目前还在混乱的争议中。保障房该集中还是该分散，该在市中心还是市郊区都是争论的焦点。

    目前，多地试行的政策是，开发商在商品房项目中配建5％的保障房。有人支持这一做法，认为可以避免保障房过于集中而出现“贫民区”。但有政府人士指出，一个城市房地局主管保障房的工作人员较少，全市保障房分散在大量的商品房中，如何管理是个大问题。另外，本应该由政府承担的保障房建设任务，转移到开发商头上，后者以逐利为目标，保障房的质量可能会出现问题。

    于是有人建议保障房应该由政府出资，集中建设，集中管理。但保障房比较集中的区领导又头疼起来，一个主要居住人群是被保障群体时，这个区的消费水准、商业配套、投资环境都将下降，进而治安成本、教育医疗等区政府需要承担的成本会大幅提高。

    另外，以公租房为代表的这一轮保障房，哪些部门负责制定和执行分配办法？后期如何管理？公租房如何退出市场，并收回成本？这些问题都尚待解决。曾有专家建议，开发商持有公租房10年，然后可以商品房价格出售。但在开发商看来，这一点都不划算。谁有能力对一个上亿甚至十几亿元的公租房项目持有10年？一些开发商并不认同这种方式。

    部分业内人士认为，这一轮保障房建设可能会造成更多的政府融资平台坏账。最终的解决办法是由中央财政统一买单，甚至可能一次性剥离这部分不良资产。另外，我国还需要花更长时间理清保障房机制问题。要真正实现保障房、商品房的双轨制良性发展，至少还需要5至10年时间。