地产调控猜想：渐进式放松

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经历了最惨淡的一个“金九银十”，开发商资金链是否无虞？更深幅度的降价是否可期？新一波的“拐点论”成立吗？限购会放松吗？保障房的红利能落实吗？关于房地产，我们有太多的疑问，在10月18日，2011年中国蓝筹地产评审会上，经济观察报联合新浪乐居邀请多位专家共同解析房地产的现状和前景。

　　成交量

　　潘宇凌：一线惨淡，二、三线城市好过？不是这样的，我们观察了10月16号一天的成交量，实际上成交量普遍大幅度下跌。仅有个别城市可在200套以上。

　　品牌企业的动作，我所了解到的比如说龙湖在上海已经开始降价了，青岛项目也是以低于市场价入市的。华润在重庆之前有一个项目卖1.4万到1.5万，但是现在最新的项目是6000元/平方米。

　　银行今年年初已经在限开发商贷款了，信托又不让做，开发商资金应该是比较紧张的，一些品牌企业在做的事情就是套现，有些企业可能觉得接下来的市场形势还不好，所以要提前做一些准备，尽管降价不一定促成非常多的成交量，但是还是要先降价、先抢先这一部分可能会存在的交易，如果他不先去抢的话，可能会被别人抢走了。

　　李国平：以前北京的楼盘一般有户口和没户口就是五五，高端楼盘四六、三七，外地的更多，现在高端楼盘被打掉了，2%的非北京户口在买，98%是北京户口，整个一半的需求就被打掉了。但是没有被限购的城市，或者限购不严格的二、三线城市，量和价还在涨。这就是为什么我们看到的数据投资在增加，销量也在增加，量没下来，在二、三线城市，量比较大。

　　限购

　　李国平：现在为什么房地产商还有信心，该发展发展，该拿地拿地，原因是要死的话，政府会死得更快，北京最大的地产商是北京市政府，去年卖了1600亿，但是今年卖不到，仅在土地储备方面的贷款就有2000多亿，如果卖不了地就没法干，还不起钱。

　　所以，中国的调控也是节制的，大家还是心里有底的，尤其大家认为政府对宏观的调控不是为了打压房地产，是为了保护房地产。前面十几年靠中国的廉价劳动力，中国的经济腾飞了，现在要靠土地，而且土地都不廉价了。我相信，今后限购放松的话，肯定也是结构性放松，把高端商品房放开，你不放，土地价值不会最大化，但是普通商品房部分，如果让投机和投资进去，年轻人买不起房，这个肯定有社会问题，所以小户型、普通商品房一定要限购，不能放松。

　　陈功：市场的资格准入是这次调整的方向，过去我们完全没有资格准入的东西，所以现在舆论的反映非常强烈。很多国家的新增购买力都来自于移民，这些移民的门槛很高，要花很多钱，实际上这也是一种资格准入的限制，这种制度不会很快消失，完全就像从前你爱买就买、爱卖就卖那个年代有可能一去不复返了。

　　王惠敏：我们在宾馆饭店进门的时候，前面一个人走完，一般都注意一下那个门别弹得太快，弹到后面那个人。我们的政策有时候不顾这个，把门一推就进去了，后面弹到谁不管了。从现在的表现来看，好像看不出政策松动的意思。

　　冯科：谁来承担宏观调控的成本？银行存款给利息，贷款不能贷，提高准备金率增加成本，但银行是优势企业，可以把这些成本转嫁给房地产企业。房地产企业融资15%—20%的年息已经非常便宜了，房地产企业有优势把成本转嫁给居民，因为最终你还得买，最后可能房价便宜不了多少，北京郊区的房价下降，核心城区不但没有下降，还在往上涨。

　　王洪：我对这次调控短期是赞成的，从长期来说，一个健康发展的市场，不要打房地产太多的主意，地方经济还要健康地调整转型，像香港工资高但买不起房，就不是好典型，像美国那样，什么都便宜，工资高，这真是我们努力的目标。像咱们现在，工资哪怕高一点，房价那么高，买不起车、住不起房，有什么意思？从价格上、从量上，房地产都透支了我们往后若干年的需求。

　　拐点

　　张寅：8月份之前，我们认为房地产不会有拐点。但是这两个月事情实在太多了，信贷危机从政府收紧银根转化到民间出现“紧缩”，最早是厦门，然后才是温州、鄂尔多斯(13.90,-0.31,-2.18%)。

　　所以，我们现在坚持认为房地产可能这回真的拐点来了，我说的拐点可能是房价的拐点。有人说非要描述这拐点是硬着陆，那东西就叫崩盘了，那不能叫拐点，拐点是刚开始出来。

　　陈功：总的来说，市场规模的盘子缩小了，这个是市场冻结的状态。市场冻结这种趋势的影响，不分二、三、四、五线城市的影响。既然是市场冻结，是一种沉重的压力，而这种压力伴随着资本控制，资本像水一样，会往下渗透，它干了以后，大河没有水，小河可能会干涸，三、四、五线城市都会受到影响，先后次序可能会有差异。

　　冯科：房地产企业跟工业企业死法其实是一样的，都是短期资金长期运用，拐点什么时候出现，取决于企业能承受多长时间的高利贷的煎熬。所以，我觉得有关部门对于调控应该是采取既不能像2008年那样急剧放松，前面的调控成本跟效果完全失效，前功尽弃，但是你不能完全放松，要渐进地放松。这一点我比较乐观，因为欧债危机出现之后，很难在短期内解决，欧盟的份额在我们的出口量中占20%，所以当制造业不行的时候，如果我们房地产行业仍然不行，那么中国经济就很悲观了，你的总需求就会很疲软。因为我们从历史经验上看，是次贷危机拯救了中国，我们觉得下一个预见就是欧债危机会导致宏观政策“渐进式放松”。

　　李志能：像温州、鄂尔多斯这样经历了房地产暴涨的城市，现在面临的就是去杠杆化的过程。像温州，8、9月份有人大概集中抛二三十亿的房地产市场，一看降10%不行，降20%，降30%，把整个温州的房地产市场冻结了，所有人都明白房地产这个价值根本不像人们想象的那么高。现在像温州造成的局面实际上是房地产价值重估带来的去杠杆化的过程。现在我们提中小微企业政策的时候，都觉得他们是弱势群体，不管怎么说，这些中小微企业也是理性决策者。

　　郝炬：中国地产在转型过程中，大部分企业还在做一件事情，就是把规模做大，实际上就是在做资金流平台，现在这个阶段处于跑马圈地初期，可能五年之后会有一个存量整合期，存量整合期的起点有两个，一个是住宅的增速会放缓，第二个就是地产金融真正有相应政策的出台。

　　保障房

　　汪利娜：我们现在的保障房，没有一个政府主导的政策性住宅金融机构，谁去做三四十年租金都收不回来的房子？这种租赁房一定要有长期的制度安排。

　　保障是好，中国城市化进程中，肯定有20%多的人仍然要政府扶持房子，但是我们的保障房没必要搞这么多样，原来最开始是廉租房，现在是公租房、经适房、限价房，北京又出来一个定向安置房，这些定向安置房说是保障房，可是又能上市交易，说它是商品房，又要限制产权，不伦不类。这个保障房投资主体、受益主体、到时候谁管都不清楚，怎么去发债、怎么去融资？谁为你未来的债承担责任？都是不清楚的，然后一股脑地1000万套、3600万套扔下来，二、三线城市是不是都缺这类的房子？哪些地方缺，是不是那些小城市都缺呢？这种一刀切的政策肯定不符合中国这种差异化的住房市场。