物业管理知多少：开放遗留问题与业主委员会

多乐士化工

株洲网讯（株洲晚报 见习记者 汤雅慧 ）
    物业公司职责有限，多部门合力按职能办事为维护自身权益，小区应注重“业主大会、业主委员会”的成立

    “现在我房子出了问题，不找物业那找谁？”这是记者在接到市民投诉时，经常听到的一句话。但有时候，即使拒交物业管理费，业主的问题也并非能够得到妥善解决。因为，人们不清楚物业公司的职能范围，几乎把物业当成“执法主体”。殊不知，物业公司并不是“万能”的。

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    纠纷不断，物业、业主双无奈

    因为人们对于物业管理的认识不足，存在一定的误区，把很多本不属于物业管理公司负责的问题，强加至物业公司的身上，从而导致一些额外的矛盾和纠纷发生。但往往结果是，因为超过职责范围，物业公司也无能为力，业主的问题就一直得不到解决。据记者了解，不交纳物业费成为很多业主维权的唯一砝码，是不得以出的下策。

    典型问题一：开发建设遗留问题谁负责

    在常常发生的物业纠纷中，开发建设遗留问题为最主要的问题之一。具体包括房屋质量、配套设施不完善、开发建设单位承诺与实际不符等。这些问题具有一定的隐蔽性，一般都是在业主入住后才被发现。比如，因房屋质量而引起的漏水问题，在综合验收时难以被发现，只能在下雨天气或者是装修时，才能察觉到问题的存在。

    由于一些开发公司与物业公司是母子公司关系，因此，业主很容易将这些本不属于物业管理范畴的大部分矛盾，转嫁至接管该项目的物业公司，由此经常引发一些矛盾和纠纷。而另一种情况是，由于已经交房，开发公司退出该项目，业主找不到开发公司理论，只能将这些责任推及至物业公司身上。

    因为超过职责范围，物业公司无法为业主解决问题，业主无奈之下，只能以“拒交物业费”表示不满。实际上，大部分物业公司在代开发公司“受过”。发生此类问题，最好是物业和业主共同与开发商协调，但是实际操作起来却是个难题。针对房屋质量问题，房产局物业管理处李波科长告诉记者，欲针对质量保证金进行改革，相关方案正在起草。

    典型问题二：小区内财物被盗谁负责

    小区内发生失窃事件物业公司该不该担责？是各家争论不断的焦点。一些业主认为，“我向物业公司缴纳了管理费，物业公司就应该承担责任，不然这物业费交了有什么用？”而一些物业公司则认为，“公司人员也是人，不可能提前知道哪里会发生盗窃行为，为何业主丢失财物就应该由我们承担责任？”

    对此，房产局物业管理处李波科长告诉记者，物业公司的保安义务属于防范性质。当盗窃事件发生之后，物业公司是否承担责任，主要是看物业公司是否按照与业主签订的合同内容，进行小区治安的值班与巡逻。

    如果物业公司安排了保安对小区治安进行维护，按照合同约定的相关条项完全执行，这种情况下发生盗窃事件，物业公司并不担责。如果物业公司未按照合同条项执行治安，小区发生盗窃事件，物业公司应承担违约责任。而承担责任的多少可由双方协商，若协商不成，则可交由法院判定。


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    相关部门

    有明确的责任范围

    根据《关于促进物业管理健康发展的若干意见》内容显示，各主管部门的职责已经明确分工，加大了对物业管理小区的执法力度。广大市民应了解，负责查处不同物业管理纠纷的主管部门。当出现物业问题时，可有方向性地找到对应的负责部门。

    房产部门负责查处开发商、物业或其他业主擅自占用物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益等行为。比如说，小区篮球场被占用的情况。

    乱搭乱建等行为，由规划部门进行认定，城管部门进行撤除。比如石峰区锦绣名园，将本为地下停车场的架空层封闭，作为独立车库出售，经业主投诉后，由规划部门认定此为公共区域，开发商为擅自改变住宅外立面，由城管部门进行拆除。

    建设部门负责查处，房屋装饰装修，擅自拆改、变动承重墙等行为。

    城管部门负责查处，在建筑物上张贴广告，乱倒建筑、生活垃圾，焚烧垃圾以及其它产生有害烟尘、气体的物质，未经批准擅自饲养家禽等行为。

    公安部门的职责，犬类管理、燃放烟花爆竹等行为。

    消防部门负责查处，占用消防道路设施等行为。

    对此，“房周刊”特别提醒市民，为了小区安全，请广大市民业主不要将小车停在消防道路之上。

    工商部门的职责，未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为，将住宅改变为经营性住房等行为。

    环保部门负责查处，油烟造成的环境污染和噪音污染等。如天元区的保利高尚小区，其前方有一排餐馆，排放的油烟甚至堵塞了下水管道，物业公司再三劝阻餐馆无效，小区业主苦不堪言，无奈只能拒交物业费以示抗议，最后导致物业公司撤走。其实，当时小区业主可找环保部门来对其进行鉴定，要求餐馆进行整改。

    业主大会、委员会的成立

    不容忽视

    业主大会，是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举产生业主委员会。业主大会可选举或更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；制定、修改、审议共用设施的使用、公共秩序、卫生维护等相关规章制度；决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

    而业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会可代表业主大会与物业服务签订、续签、变更或解除物业服务合同；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，监督管理规约的实施。

    只有成立了业主大会和业主委员会，小区的管理权才是紧紧地握在业主手上，业主也能充分维护自己的权益。同时，物业公司提供的是公共服务，若物业公司服务得好，业主可直接感受到成果。对于服务质量差的物业公司，业主委员会可解聘此公司，重新聘请品质高的物业公司。这样可以树立市场竞争意识，促进物业服务行业的发展，而业主也可享受到更好的物业服务。

多乐士化工

493466673 发表于 2011-8-16 18:47
其实要解决这些问题并不能，主要是要职责分明，把物业和开发商的权责区分开了，在房屋属于保修期内的问题和 ...

嗯~

lfcnkn5298

其实要解决这些问题并不能，主要是要职责分明，把物业和开发商的权责区分开了，在房屋属于保修期内的问题和过保修期的问题要分类处理，业主要配合物业来协调取证把属于开发商的交由开发商来解决，过保修期的问题，业主要和物业来协调处理，业主拒交管理费也是属于违法的，到头来害的还是自己，不但要如数缴纳拖欠的管理费还要缴纳滞纳金，如果走法律程序的话还要付打官司的所有费用。