楼市限购扩大引关注 长期实行将扭曲市场关系

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  北京、上海、广州等一线房地产热点城市采取限购措施——限制商品房购买数量以及购买人资格，用以遏制房价上涨过快势头后，效果初步显现。根据国家统计局公布的最新数据可知，实施限购令的大多数城市，房价上涨幅度呈现放缓或者下降趋势，房价进一步上涨势头减弱。
　　限购虽带来一线城市房地产市场降温，却也让二三线城市付出代价。在房价高位运行、回报依然诱人、大量资金为投资保值继续涌入等情况未变下，仅局部城市采取限购措施，势必会把房地产开发企业的开发热情及投资者的投资资金挤压到未实施限购的地区。仅从2011年1至5月份的数据便可看出，全国商品房成交面积同比上涨了9%，一线城市下降了16%，地级县级市上涨了14%，地县级城市成为成交面积上涨的主要推动力。

　　更为糟糕的情况是，强劲的商品房交易情况也成为支撑房价的有力基础。根据国家统计局的数据来看，虽然全国70个大中城市中，新建商品房价格环比下降和持平的城市有31个，但同比下降的仅有1个，因此可得出房价依然维持在高位，调控效果并不十分明显的结论。

　　因此，国家继续扩大二三线城市的限购范围虽无奈却也是必然之举。此前，国务院于2010年4月与2011年1月分别出台了“国十条”与“新国八条”两项通知，两项通知都要求部分城市采取商品房限购措施。“新国八条”要求“各直辖市、计划单列市、省会和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。其意图明确：通过对上述房价上涨领头羊城市的打压，形成辐射效应，带动房地产市场整体下行。

　　而现实却是，房价领头羊头衔可以由任意一城市获得，一方被打压，另一方就可以取而代之，且与经济发展水平、城市地位以及城市大小无关。5月份公布的城市房价指数显示，二线城市丹东的房价同比涨幅最大，为9.8%，紧随其后的是宜昌、韶关、南昌、沈阳、呼和浩特等二三线城市。

　　房价过快上涨对于经济尚不发达、居民收入水平不高的二三线城市将带来严重的负面影响。首先，由于居民收入水平低，支付能力不强，高房价不仅会使居住支出占居民总收入比重过大，也会使部分居民的居住需求无法获得满足；同时，由于购房支出占比过大，居民自然压缩其他支出项目，不利于当地经济的发展，更会导致当地实体经济的萎缩；其次，房地产开发热将使当地有限资源，如土地、财政、人力等向其倾斜，影响其他产业的正常发展；最后，大批的投资者进行投机行为，而这种行为具有短期性特点，资产泡沫更容易破裂。

　　由于房价上涨过快的城市要面临双重房价上涨压力的助推：一是本地需求的释放；二是转移性投资需求的释放。双重压力下，仅靠市场自发调节力量显然不足。因此，从目前情况来看，国家有必要采取行政强制手段，将限购令实施范围进一步扩大。

　　按照规定，只要满足“6月国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的”、“6月新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的”等五条标准中两条的城市，便被“建议”进入限购城市名单。

　　作为应急手段的限购措施，虽然是眼下的必然选择，但执行时应吸取已采取限购城市的经验教训，如部分城市限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型，限购力度过松，不能在短时间内使限购措施发酵，为房地产调控带来新的难题。

　　为何强调限购政策的短期见效，因为限购政策并非长久之计。北京大学陈国强教授曾表示，“如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。”近期，已有城市表示将延长原本为期一年的限购令时间。这些城市应该认真思考一个问题，限购的目的是什么？是为了抑制过快上涨的房价，为房地产市场降温，满足居民的居住需求。如限购只解决房地产市场的表面问题未涉及根本，长期的干预市场只会带来更意想不到的后果。

　　此次限购令原则上没有具体划线，只要房价上涨压力较大的城市，都有可能被“建议”执行限购令。究竟哪些城市能够“入选”，成为眼下人们关注的“唯一”焦点，而限购扩大的“是与非”又有多少人注意呢？