房地产信托冬天来临 开发商能否足额兑付成问题

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   在一次朋友聚会上，某专注于房地产项目的信托公司老总王军不禁唏嘘哀叹，“现在房地产信托项目可谓四面楚歌，危机四伏”。限购—房屋滞销—销售周期拉长，不少信托项目即将到期，但开发商能否足额兑付却成了问题。
    “你消息灵通，打听打听还有哪些城市会限购？”这是他近来最关心的问题。他告诉中国证券报记者，限购对于房地产的杀伤力太大。只要一限购，购房需求立即大幅减少，房屋滞销，直接影响到项目的回款现金流。

    他公司在南京的一个房地产信托项目就遭遇到兑付困境。项目规模十几亿元，发行的是集合信托，运作期一年，投资收益在10%左右。眼看信托计划即将结项，却遇到了麻烦。工期延长等诸多因素让该房地产项目销售推迟，今年初南京实施的限购令更是让销售变得极为惨淡。现金流枯竭，导致开发商的资金链处于断裂边缘。

    房地产企业也在“想辙”筹措资金，但谈何容易！银行借贷之路基本被封死，直接融资更是天方夜谭，现在就看企业能不能从民间拆借到资金，迈过“这道坎”。

    “还有一个月左右时间，到期后开发商无法兑付，我们就真的被套牢了。”他表示，公司的意见是一定要维护公司的声誉，因为手里还有几个项目在同时运作，如果一单到期资金无法兑付，肯定会让正在运作的项目募资受到影响。

    他透露，现在公司频繁开会讨论项目的后期处理问题。由于当时在项目设计上，已经注明了股东差额补足的条款，即使销售回款不够兑付，公司股东也会拆东墙补西墙，将项目应付过去。

    当然，信托公司也在考虑是否再发行一期产品，要求那家地产商另加标的物作为抵押，募集资金5个亿，用于兑付前期项目，先把窟窿堵上，帮助企业渡过难关。不过，信托公司也担心，如果今后房价真的进入下行通道，成交量进一步萎缩，房地产企业的运营就会更加困难。而信托公司对于单一企业的集中度却在加强，像他们这样的信托公司会被一个项目彻底绑架，到时想“全身而退”都难。

    中国证券报记者发现，目前房地产项目的风险有加剧之势。记者从北京市某信托公司了解到，随着房地产市场调控力度逐步加强，很多开发商感到销售压力非常大，一些小型房地产项目的现金流即将断流，延误工期、推迟销售等情况逐渐增多。

    王军也表示，现在这一单还好说，不过要是再增加新的二三线限购城市，到时候会有一批小开发商的资金链出现问题，进而拖累到信托公司、商业银行、财务公司和个人投资者。

    “我们在一些二三线城市还有一些存续中的优质项目，一旦限购，项目的风险就可能暴露出来。这是公司目前最担心的。信托公司那点资本金，根本无力解决大面积的兑付问题。”

    中国证券报记者了解到，现在很多信托公司对房地产项目避之不及，即使有合适的房地产项目，想找到募资人也是难上加难。一家信托公司房地产事业部的项目经理告诉记者，最近公司的一款房地产项目抵押率低于20%，资金回报率可到18%，期限一年。这样好的项目，出资人依然寥寥无几。有时候，银行一听说是房地产信托，根本无法再继续商谈下去。

    房地产信托面临的困境显然已引起监管部门的高度重视。今年5月以来，关于监管机构叫停房地产信托的声音就不绝于耳，虽然监管人士否认了叫停一说，但房地产信托项目的风险不容忽视。消息人士透露，监管机构不断强调信托公司要审慎开展房地产信托项目。个别地区的银监局已经将房地产信托项目由事后报备制改为事先核准制，即使资本金做实、四证齐全的项目，在监管部门那里也很可能无法获批。有信托业内部人士表示，现在看来，房地产信托的冬天已经来临。