限购疑云加重观望 二三线楼市调控应防止拉锯战

逸轩

二、三线城市限购令“靴子”迟迟未能落地，对市场的影响已由初期的“抢购”转变成了浓厚的观望情绪。在限购令“疑云”笼罩之下，购房者期待房价回调，房地产商则希望能够尽快“出货”。

专家认为，目前国家的一系列调控政策已对抑制房价过快上涨起到明显作用，但总体来看，多数城市房价仍有缓慢上涨趋势，消除“疑云”稳固调控成果，还需对部分房价过快上涨地区尽快实施限购，并继续坚持加大保障房供给等系列调控措施。



“疑云”加重购房者观望情绪

从7月份国务院提出在房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施以来，二、三线城市房地产市场上一直笼罩着限购令“疑云”。虽然8月中旬住房和城乡建设部对外公布了各地列入新增限购城市名单的五项建议标准，但由于是各地自查，哪些城市将列入限购范围至今仍不明朗。

一些业内人士认为，根据住建部的五条标准，山东省的烟台、潍坊、淄博等城市都有可能实施限购令。但对于哪些城市将限购，目前省内排查进展到什么程度，山东省住房和城乡建设厅表示，目前尚无新情况，不愿意透露。

记者了解到，在新一轮限购令传出“风声”后，一些城市不少新开楼盘的销售出现“火爆”场面。在山东烟台，7月底龙湖·葡醍海湾开盘当日九七折的优惠活动使千余套房源全部售罄，认购金额达20亿元。淄博、潍坊、济宁等都有一些楼盘的开盘销售状况好于预期。

山东合富辉煌房地产顾问有限公司市场研究部总监许传明认为，7月中旬刚传出要增加限购城市时，确实出现了一批提前集中购买现象，主要是改善性住房购买者及部分投资者提前出手，但总体来看，近两个月的销售形势并不乐观。

烟台一家知名楼盘销售代理机构的工作人员赵先生表达了类似的看法。他说，限购令传言初期，部分购房者集中进行了签约，但现在观望情绪占据了上风，经常一天接待七八批客人都没有一个有签约意向。

在烟台一家装修公司上班的李东俊今年已经28岁，想买房子结婚，但又期待限购令出台后，有更多的房子可以打折销售。他说：“烟台应该是要限购的城市，但现在谁也说不上啊，买不买房正在纠结中。”

不少业内人士认为，限购加重了购房者的观望情绪，刚性需求期待限购后房价可以下跌，外地投资者担心后市价格走势也不敢出手，只有那些改善性住房需求者会抢在限购前买房。



楼盘促销加大尽快“落袋为安”

从统计数据和人们的感受来看，部分城市限购令的实施确实对抑制房价过快上涨起到了作用。据国家统计局数据，山东年初实行限购的济南、青岛两市7月份房价相比年初分别上涨1.9%和1.2%，在山东省内涨幅靠后。

正是担心限购令实施后房价可能出现的变化，一些房地产商已开始加大促销力度，尽快出货回笼资金。在山东淄博、烟台，不少楼盘以优惠方式加快出货。一些楼盘销售人员已催促购房者赶在限购令前出手，“新品加推”或是“优惠折扣”等方式花样百出。有的项目甚至推出每平方米千元的团购优惠，团购房数量有几百套，优惠幅度十分明显。

“在资金等各种压力下，各地不少楼盘都推出了优惠活动，今年三四月份以来这种趋势就比较明显，在限购即将到来之前开发商的这种意愿显得更强。”山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说。

链家地产分析师张月分析认为，二、三线城市限购政策的落实，势必会对房企下半年的销售业绩和资金状况造成冲击，因此，中小企业大面积“以价换量”的可能性较大。

“随着各地房地产调控政策的进一步出台，很多城市的房地产商库存增加，部分地产商压力较大，目前山东的城市中库存量最大的是青岛。”许传明说，特别是一些前期没有销售完的项目不能随便降价，导致销售缓慢，反而一些新开盘项目价格可以随行就市，压力还相对小些。



调控应防止陷入“拉锯战”

1日，中国指数研究院公布了对100个城市的全样本调查数据，8月全国100个城市住宅均价为8880元／平方米，与7月份基本持平(8874元／平方米)。虽然环比下跌城市有所增加，但仍有56个城市价格环比上涨。国家统计局数据也显示，7月份70个大中城市中新建商品住宅价格下降的只有14个，石家庄、兰州、乌鲁木齐等城市依然上涨较快。

记者采访发现，不仅是部分二、三线城市的房价上涨较快，许多经济发展并不出众的县城房价也出现了快速上涨，如在山东临沭县的“沭中名苑”楼盘已接近4000元／平方米，在山东梁山县最贵的楼盘已超过4000元／平方米，都比去年同期有大幅度的上涨。

对此，一些行业分析人士和专家认为，在差别化房贷政策、限购令、加大保障性住房建设、提高二手房出让成本等一系宏观调控政策下，总体来看，一些经济发展较快的二、三线城市房价正在温和上涨，对这些城市的楼市调控政策需要更加清晰，防止购房者持续观望，开发商短期以价换量，从而使得这些城市的楼市调控陷入一场“拉锯战”。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，国家抑制房价过快上涨的目标已经基本达到，但仍存在许多不稳固因素，房地产市场要想真正走向正轨还需通过综合措施进行不断“调理”，在此过程中，楼市的不稳定波动或不可避免，对于这些问题仍需给予密切关注。