楼市降价潮蔓延 房价下行周期已至

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当各地楼盘降价的消息不断出现，再争论拐点是否会到来，已经变得没有意义，因为拐点就在眼前。

    位于上海宝山区的美岸栖庭在9月11日推出一批新房源，起价大约17000元/平方米。记者昨日致电售楼处，工作人员介绍，因为价格优惠，开盘销售了200余套房源，目前剩余房源价格已经超过2万元/平方米。

    美岸栖庭的热销源于降价。根据记者了解，该项目在2010年10月推出的房源价格在19000元/平方米至27000元/平方米，相比之下，此次降价幅度已经超过10％。而目前网上二手房源的报价也均在2万以上。一二手房源价格倒挂，二手房将紧随降价，区域整体房价下行周期已经到来。

    旧盘新开，降价促销。这种做法绝不是美岸栖庭一家。在房地产调控早期，即今年上半年，开发商还都是新盘降价，因为不涉及老业主退房风险。但从8月开始，降价已经在旧盘新开的房源中体现出来，这一迹象成为楼市全面降价的又一个节点。根据中原地产的统计，8月以来，北京有8个项目的后期房源入市，其中阳光绿景嘉园等4个项目较前一期有明确的降价。

    另有媒体报道，9月4日，位于杭州下沙沿江大道的保利·湾天地推出的酒店式公寓项目，楼盘起价7280元/平方米，均价8900元/平方米。相比前期12000元/平方米的销售价格，后期房源直降4000元。同期，杭州桥西板块、临平老城的楼盘价格都出现了大幅下降，新开楼盘的价格下跌则更加明显。

    而根据记者掌握的情况，上海的降价促销楼盘呈现增加趋势。包括大华锦绣华城、绿地新里米兰公寓、绿地秋霞坊、复地新都国际等楼盘均出现不同程度的降价。因此，尽管上海上周新房销售均价仍有小幅上涨，但主要原因是高端住宅集中入市，从供给结构上拉高房价。新房销售高于周边物业均价的做法已经非常少见。

    从最新一期的周成交数据来看，各地成交量继续下跌，也将成为“金九银十”开发商大举降价的又一个推动因素。根据中原地产统计，北京9月前12天的新房日均成交135套，这一数字是除今年2月以外，北京日均成交套数最低的月份，到中秋节当日成交量仅为64套。深圳上周新房成交套数为417套，环比下降了28.60%。二手房成交均价为21772.85元/平方米，环比下跌了4.05%。9月前12天，上海新建商品住宅成交1648套，较8月同期降4%，同比则回落58.4%。

    据一位深圳开发商介绍，受调控预期的影响，购房者普遍在等待房价下跌，开发商只有大幅降价才能吸引购房人进场。因此，为抢占市场、尽快回笼资金，开发商集中降价促销的趋势已经成为必然。

    房价即将下降的另一个信号是一二手房价格倒挂，以北京为例，今年前8个月，北京二手住宅成交均价为23709元/平方米，一手住宅成交均价为22038元/平方米。此外，上海、广州、深圳等一线城市，重庆、武汉、天津、郑州、佛山、宁波等二三线城市也纷纷出现了一二手房均价倒挂的现象，宁波一些新盘的价格甚至低于周边二手房10%到20%。受此影响，未来开发商新开盘采取更低价入市已经不可避免。

    从库存上也可以看出降价的必然性。杭州当地的透明售房网数据显示，9月5日，杭州主城区库存为34052套，超过8月13日的33526套，再创历史最高纪录。库存压力迫使开发商在杭州纷纷降价。

    北京则更为典型。北京房地产交易管理网数据显示，从5月开始，北京市场明显出现了供大于求的现象。库存量连续5个月持续上涨，新增供应达到了3.98万套，而成交量只有2.6万套，库存增加量达到了1.4万套。仅9月份，预计北京新入市销售的项目达到41个，其中纯新盘项目达到18个。而未来北京库存量还可能持续增长。从统计局数据上看，前7个月，北京住宅施工面积为5818.2万平方米，增长24.9%，增幅比上半年提高1.8个百分点，而全市商品房竣工面积为630.1万平方米，比上年同期下降27.5%。施工量远大于竣工量，说明后期供应潜力仍然巨大。在供应量上涨、签约依然低迷的双重影响下，业内预计北京年内库存量可能超过13万套。

    “目前限购并没有放松的迹象，市场上有购房资格还愿意入市的人越来越少。这将明显影响开发商对后市行情的判断，特别是最后一个销售黄金期‘金九银十’，因此促销将非常普遍。”中原地产华北区总经理李文杰表示。

    从全国来看，根据中原地产的统计，7月末11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%，其中存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛等。全国性的库存积压高点可能在明年3月左右达到。

    “我们预测，整个2012年，房地产调控政策不会有丝毫松动。加上库存压力巨大，房地产企业的冬天将持续一整年。通过降价尽量回笼资金，将是房地产企业在2012年的主旋律。”哈尔滨工商联房地产商会高层表示。

    不过，也有机构并不认同目前楼市已经进入实质降价的说法。世联地产于今年6月份开始，跟踪监测了24个城市一手房市场的打折降价情况。世联地产在报告中称，目前各降价案例仍是“真降价”少，“假降价”多。部分企业“以价换量”取得了良好的效果，甚至出现多个“日光盘”，且降价仍只出现在北京、上海等少数城市。由此，世联地产认为，目前的打折降价还不等于楼市进入“淡市”。而根据上证报的调查，降价趋势在进入9月后会出现快速蔓延的趋势。以价换量的做法，在吸引为数不多的有资格入市的刚性需求入场后将进入停滞期。