价格博弈面临破局 岁末或迎入市良机

ttkzabu

凉凉的秋风袭来时，沪上楼市也“凉意袭人”。对于开发商来说，今年的“金九银十”未能重现往日的 “盛宴”——增加推盘及增大促销力度并没有提振成交量，在政策叠加和价格预期效应下，“金九”的“成色”很差，由此“银十”也不再令人期待。
　　从9月的前18个交易日看，全市新建商品住宅仅成交了26.4万平方米，比去年同期的59.5万平方米大跌52.34%，几乎创下历史同期最低。虽然低总价、小户型房源仍颇受市场追捧，个别高端项目也销售较好，不过市场总体走势仍然低迷。同时楼市库存压力进一步增大，预计年底前成交量很难回升，甚至有可能再创新低。

　　当一线城市的房地产市场再次站在一个十字路口时，二三线城市也相继拉开限购大幕，这让开发商的市场预期发生了变化，随着新限购城市逐步增加，在向二三线城市腾挪资金的“战术”失灵后，打折促销成为促进销售的唯一有效手段，降价幅度达10%以上的楼盘销售速度明显加快。

　　从目前楼盘降价的形势看，北京、上海等一线城市已经陆续出现了不少降价楼盘；二三线城市也紧随其后。但目前开发商降价的目的，主要在于试探市场所能接受的价格底线，真正全面降价的楼盘少，更多楼盘的降价事实上只是优惠促销的广告营销手段。另外，普通商品住宅降价对销售的刺激作用远大于高端住宅，而大开发商比中小开发商的降价幅度更大、且更动真格。

　　与开发商的火热促销相比，购房者却颇为淡定。政策力度空前,对人们的心理预期起到了正面的引导,追涨杀跌的心态使得楼市博弈的天平已经明显向购房者倾斜。当一线城市房价的下跌预期已经形成，小幅零星的降价已不能吸引购房者，即使是刚性需求也保持观望状态。

　　显而易见的是，在面临信贷紧缩和资金回笼难度增大的情况下，开发商们手中已无太多筹码与市场博弈。加之接近岁末又到了考虑明年开发所需现金流和土地储备的时候，降价销售，盘活资金，以避免资金链断裂或是地产商能存活下来的不多选择之一。四季度市场仍有进一步下探空间。对于政策制定者而言，只要调控信号明确并且传达出政策长期性的信息，必会使开发商降低盈利预期而降价销售。

　　而市场积累了一批刚性的自住型购房需求可能会在年末释放。自住型购房者面对年底新盘的低价入市，以及在购房需求紧迫性的刺激下，很可能纷纷选择结束观望，出手购房。此外，CPI的高涨，也将使得一批前期观望的购房者为了财产的保值和增值更加急迫的入场。改善型需求的避险性，自住购房需求的迫切性相互叠加，以及房源供应量的放大，新盘的打折促销，都将进一步刺激年末的市场交易量回升，使得“金九银十”或将演变为“岁末效应”。

　　当“低价热销、高价滞销”已经成为普遍情况，价格的再一轮普降或将开始。随着现金流不充裕的房地产商率先降价，降价行情会在四季度整体浮现。楼市价格战一触即发，对于那些有真正自住需求的购房者来说，选准性价比较高的楼盘，抓住年末即将出现的入市时机才是王道。