房价下降向开发商索赔 "契约"还是"弃约"？

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   没买房的购房人希望降价，已买房的业主希望升值。如此“围城”般的心态在楼市中已成惯性。但当常态被打破时，希望便会化为暴怒，如此心态在楼市中也已成为惯性。楼市就在这种惯性思维中形成了一套单方面的“契约精神”。楼盘在降价时给老业主“补差价”已经成了开发商息事宁人的常规手段，而当楼盘升值时，开发商是否该要求业主“补差价”呢？
    ◎微声音

    许小年

    著名经济学家

    “维权？什么权？签了合同不认账的权利？您买的冰箱、电视要是降价了，也打上门去维权？炒的股票跌了呢？您是不是觉得这世界上的物价只能涨，不许跌？”

    马光远

    财经评论员

    “这帮业主闹什么呢？谁说房价一直会涨？谁这么说的你们应该去和他血战，而不是在这里耍无赖，你们应该去找那些一直鼓噪房价不会降的人。开发商给你购房合同承诺不降价了吗？如果没有承诺，请你们不要丢人现眼了，还维权，你们维的是啥权呢？”

    刘德忠

    中信证券首席投资顾问

    “一下跌6000元每平方米确实残忍，但商品房首先是商品，是商品就会涨会跌，怎么就急眼干架了？”

    如何保证购房人利益应仔细探讨

    陈志◎北京市房地产业协会秘书长

    商品房买卖是一种市场交易，要遵守合同的约定，其投资带来的收益或损失都应该由自己承担。从近期降价引起老业主不满的楼盘位置来看，绝大多数都位于通州，这与通州此前房价上涨幅度过大有关。从今年初开始，通州楼市的成交量一直在低位徘徊。2月份，通州有327套住宅签约，到了3月份只有190套签约，4月成交量继续下降，只有179套签约，月成交量接近“腰斩”。7月份，整个通州在售的56个项目成交量只有231套。成交量的下滑，也迫使开发商必须降价换量，也就造成了老业主频繁维权的局面。

    在老业主要求赔偿过程中，一些项目出于维护品牌的考虑，同意向老业主进行补充或变相补偿，对于这种方式，可以探讨。

    在当前房地产市场环境下，随着政策调控趋紧，房地产市场层面缺少制度上的设计，以便考虑到市场波动对于市民购房影响。在经济下行、资产贬值时，购房人利益如何保证仍需要探讨，而当这个问题得到妥善处理的时候，就会抑制房地产的大起大落。

    从北京上半年的价格调控目标来看，比去年全年14847元/平方米下降了6.6%，而且这个指标每个月都在下降，稳中有降的态势非常明显。此外，越来越多的开发商在以价换量，通过降价保证现金流，房价下行的趋势已经越来越明显，因此，为了避免开发商降价导致购房人资金受到损失，有意出手购房的人群还应保持谨慎。

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交易自由 风险自负

    李文杰◎中原地产华北区域董事总经理

    按照商品交换的契约精神，补偿还是不补偿的答案再简单不过了：交易自由、风险自负，房价下跌的风险应该由买者承担，开发商没必要承担。就像在股市中，难道股票跌了，还要找上市公司、证劵机构赔钱吗？

    如果购房人买房是因为投资，那么在整个投资市场中，没有一项投资是包赚不赔的。因此，购房人对房地产市场的政策和市场风险也应有必要的认识。

    此外，之所以现在楼盘降价屡遭到老业主索赔，还是因为购房合同不是很完善，在很多方面并没有进行全面的约定。这也就是造成项目降价，老业主能理直气壮找开发商索赔的原因之一。

    由于合同约定的不全面，也导致一些没有契约精神的业主即便得不到开发商的差价补偿或进行相关赔偿时，也会通过挑拣一些房屋质量问题，从而达到退房目的。

    之所以通州屡次出现购房人因降价索赔的案例，还是因为通州房价存在大起大落的现象。当通州基础设施的瓶颈一旦打破，区域内住宅市场也将回归平稳。

    高房价磨灭契约精神

    曹建海◎中国社会科学院研究生院教授

    房价之所以降不下来，就是因为这些人闹的。按照他们自己所说，作为消费者他们认为自己受到了开发商的欺骗，要求开发商补偿差价或者直接无条件退房。但实际上来说，这些所谓进行“维权”的消费者所做的事情，只能算是无理要求，因为这些消费者的本来面目也就是投资者。

    房价下降不仅顺应了政策调控，更是市场环境的大势所趋。通州区域整体房价都在下调，投资者又有什么理由能阻挡这样的趋势呢？作为买卖房屋的投资行为，房价最高点买入是很正常的事情，现在房价降了，却要开发商帮着承担，那为什么房价涨的时候投资者不帮着开发商承担一些呢？既然买房的目的是投资，那么自己就应该愿赌服输。

    近几年来，房价始终只见大起却未见大落，购房人的契约精神已经被“炒房”所取代，而当房价真正回归到理性价位，投资客不再买房子、开始抛房，反而促进了供给，减少了需求。这样一来，房价拐点就出现了。回归自住本质的房地产市场，也就能让购房人重拾契约精神。

    契约不平等何谈契约精神？

    刘世杰◎大成律师事务所合伙人

    购房人是否违背了契约精神，若仅仅依据已经签署、履行的《商品房买卖合同》的约定本身来看，业主在《商品房买卖合同》未约定或者不能证明开发商曾经承诺过房屋降价由开发商补偿差价的情况下，要求开发商补偿差价确实有违契约精神。

    但是一味谴责业主没有契约精神也是以偏概全。要么是房地产开发领域的既得利益者，要么是对房地产销售环节不明了者，往往说业主完全可以不买，或者选择其他项目。可是在开发商无不将自己的营销手段发挥至极致的情况下，业主有选择权吗？正因为没有选择权，业主在购房现场根本不可能有时间查阅合同，哪怕是浏览一下，即便是业主签了字，但这样的合同是业主的真实意思表示吗？

    再者，即便业主审阅了合同，可是业主有与开发商平等协商的地位吗？曾经有位业主打算购买一套近三千万元的房屋，在签订合同时为了增加几个必要的补充条款，竟然费尽周折。售楼人员甚至直接称，要不是因为价款相对较高根本没工夫搭理你们。

    另外，也确实有部分不诚信的开发商或者开发商委托的代理公司为了销售目的，进行口头承诺或欺诈。因此，指责业主因未遵守一份并非建立在平等协商、互惠互利的基础上的合同有违契约精神，不符合现实状况。

    至于业主以非诉讼的方式维权，只要不违背法律法规的规定，也无可指责。但应该注意的是，业主若存在扰乱社会秩序或者影响开发商正常办公秩序，造成不良后果的，则应依法承担法律责任。