楼市调控政策迭加效果显现 房价下跌空间已打开

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中央政府持续严厉的楼市调控政策开始见效：各地高企的房价受到明显遏制，并且一系列迹象释放出可能降价的信号。
　　成交量下跌价格止涨

　　开发商加大促销力度、一二手房价格“倒挂”、成交量萎缩，被认为是房价下跌的3个征兆。最近，这3个征兆在很多城市出现。

　　在北京，位于通州的部分项目最近降价幅度在1万元/平方米左右，比去年下跌超过20%。而五环、六环以外的很多项目都明码降价。据统计，今年8月1日至30日，北京新房及二手房住宅签约总量1.3万套，环比降26.4%。此成交量创造了2009年以来的最低值。价格方面，新房签约均价较7月份跌2.5%，二手房均价环比跌0.9%。上海和深圳的商品房交易量同样下滑。

　　国家统计局公布的数据显示，70个大中城市8月份环比下降的城市有16个，持平的有30个。与7月份相比，环比价格下降和持平的城市明显增多。这也是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨。

　　一二手房价格“倒挂”现象也很普遍。根据伟业我爱我家的最新统计，北京2011年1-8月二手住宅成交均价为23709元，而一手住宅则为22038元。同样的现象还出现在上海、广州、深圳等其他一线城市中。据中原地产抽样统计，当前上海部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300至3300元。业内人士认为，根据往年经验，一二手房倒挂现象出现意味着市场将继续回调价格。

　　对于当前的楼市，华纺房地产开发公司有关负责人接受本报记者采访时指出，目前市场情况是成交量萎缩，价格止涨，价格下跌空间打开，一部分消费者认为是买房好机会，一部分还在观望，大多数房地产公司资金链普遍紧张。因央行紧缩银根，开发商融资难度加大，融资成本增高。除少数几家企业外，现在大部分开发商拿地都很慎重。

　　调控政策迭加效果显现

　　房价松动是中央政策持续调控的结果。2010年以来，中央政府出台了一系列房地产调控措施，其中包括缩紧流动性、限购、提高借贷成本、征收房产税、增加保障房等多种手段。然而，直到近期，房价才开始停止上涨态势并出现松动。华纺房地产开发公司有关负责人对记者说，从目前市场看，政府调控政策的迭加效果已显现出来。

　　专家分析说，限购和减少货币供应是减少投机挤出泡沫的直接原因。而随着中国加大保障房供应削弱供求矛盾，支撑高房价泡沫的基础应可以慢慢消除。

　　虽然调控房价出现好兆头，但不能掉以轻心。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，未来调控政策应当继续加强，如果政策稍微放松房价就可能反弹，那么先前几年调控带来的效果就泡汤了。业内人士指出，政府一方面要继续加大宏观调控政策实施力度，遏制投资投机的炒房需求；另一方面要防止未限购的部分二三线城市房价过快上涨。据了解，最近，一些非限购地区和一些二三线城市就出现了房价疯涨的情况。同时，一线城市中心区房价依然坚挺。比如北京，五环以内房价与去年最高峰时相比有所回落，但幅度很小。

　　房价下跌空间已打开

　　房价是否到了“拐点”？对此，农业银行最近发布报告称，中国房价增速的持续下滑不能作为拐点将至的判断标准，认为目前房价拐点已经显现或过于乐观。报告称，在当前错综复杂的国际国内经济形势下，二次探底的风险加剧，未来紧缩性政策转向的可能随时发生。

　　有专家认为，应慎谈“拐点”。首先，境外热钱横流、投资渠道缺乏；保障房建设尚需关注；房地产在地方财税收入方面的“替代产业”还未培育。

　　中国房地产学会副会长陈国强对本报记者说，不同区域和不同楼盘情况不一样，有的城市郊区房价下降，但市中心品质好的房子价格还在上涨，不能随便说拐点。从均价看，北京以及有些城市房价停涨，但并不意味着所有楼盘会降价。短期看，开发商以价换量、价格上让利的项目会增多，否则他们难以回笼资金，难以改变市场低迷的状况。

　　未来房价会继续下跌吗？下跌空间有多大？华纺房地产开发公司有关负责人认为，现在房价下跌的空间已打开。先是成交量下跌，开发商在价格上硬扛着，有一天扛不动了，价格就会降下来。若中央调控政策不放松，房价肯定下跌。在中共十八大召开之前，大致是稳中有降。有的开发商最悲观的预测是房价下跌30%，大多数开发商认为下跌10%—15%左右。

　　有业内人士指出，房价下跌空间不会太大，主要因为土地价格没有降下来。山东一开发商告诉本报记者，土地基础价格不降，房价不会降。现在很多开发商在观望，有的拿了土地推迟开发，有的捂盘，都在期盼明年有宽松的政策出台。