悄然而坚决 调控正在改变楼市生态

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  “金九银十”作为开发商冲刺全年业绩的绝佳契机一直被寄予厚望，但在楼市调控政策不断释放的大背景下，国内诸多地区楼市早早“入冬”，曾经的“金九银十”概念也使开发商和购房者心态发生微妙改变。业内人士认为，长达一年半之久的楼市调控和升级，让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。鉴于房地产行业是一个政府和金融资本深度介入的市场，这轮号称史上最严厉的调控如何深化调整，将对接下来的楼市走向产生很大影响。  

　　“金九银十”成色不足难承市场沉重期待

　　有“楼市晴雨表”之称的房展会历来引人关注。19日，为期4天的哈尔滨第33届商品房展销会落幕，总成交量仅为319套，创近3年哈尔滨房展会成交量最低值。

　　而纵观“金九月”前半程，哈尔滨楼市整体状况也不乐观，市场人士普遍预期“金九银十”会成色不足。据哈尔滨市房产部门官网统计，截至9月18日，哈尔滨商品房销售1867套，较上月同期下降近四成。整个楼市从今年3月实行限购后，也始终处于缓慢恢复中，与去年“新国十条”出台但市场仍多次井喷情况不同。

　　调控持续发力增加市场“消化”政策不利影响的难度，随着利空消息不断出现，市场弥漫观望情绪。“对有权利买房的人来说，机会大多只有一次，出手时心里会反复掂量。”市民刘小羽说，现在的调控已取得一定效果，如果坚持下去，一些开发商势必要降价销售。

　　相似的情况不只在哈尔滨上演。中央人民银行9月公布的《第3季度储户问卷调查报告》显示，75.6%的居民认为当前房价水平“过高，难以接受”，比上季度提高1.3个百分点，是2009年有调查以来最高值；第4季度有购房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4个百分点，消费者购房意愿持续走低。

　　调控持续发力改变楼市生态

　　中国指数研究院发布的《主要城市住宅市场交易情报》显示，8月监测的30个城市中，逾五成城市成交面积环比下跌，其中哈尔滨跌幅最大，达55%，深圳其次为39%，多个城市库存持续攀升，甚至逼近历史高位。

　　哈尔滨市工商联房地产商会会长桑洪说，二、三线城市房地产市场状况对国内整体楼市调控效果有重要作用。在国家调控政策持续发力下，哈尔滨很多房地产企业面临资金链绷紧、利润走低等问题，以限购为代表的房产调控正悄然改变楼市生态。

　　据国家统计局数据，8月我国CPI同比上涨6.2%，PPI上涨7.3%，高位运行的物价指数不断推高通胀压力，进而蚕食居民购买力。房价过高、调控发力和保障房建设使房产升值空间进一步压缩，市场不断作出调整，投资者也开始趋于理性。

　　最大的变化和挑战是资金链绷紧。国家统计局数据显示，在1月-8月房地产企业资金来源中，国内贷款同比增幅下滑22.7个百分点，仅为5.1%。哈尔滨保利房地产开发有限责任公司总经理陈达说，现在银行贷款审查更严，放款难度越来越大，银行捂紧了“钱袋子”，能贷出钱的企业越来越少。

　　“没落地的靴子”将深刻影响楼市

　　业内人士认为，2012年的楼市走向则存在一定变数，毕竟新一年的调控如何调整还只是猜测。届时楼市是否迎来新一轮调控？房产税、土地增值税、尚待完善的限购政策、保障房制度等政策层面“没落地的靴子”，以及经济发展态势等的因素，将对开发商次年布局、购房者心态引导和整个楼市走向产生深刻影响。

　　黑龙江省天威投资有限公司总经理刘伟雄说，如果明年楼市调控继续加码，降价将成为开发商唯一出路，房价下跌幅度至少10%。目前来看，市场似乎还没到最严峻时刻，但信贷紧缩和资金回笼难度大增的情况也让开发商频频思考降价的各种策略。

　　业内人士和专家建议，调控政策短期内对楼市“退烧”能起到积极作用，但长期看必须结合保障房建设、增加供应量缓解供需矛盾等“治本”之策。今年国家提出建设1000万套保障房目标，这将为百姓提供更多的房子，分流市场需求，使保障房真正起到调控房地产市场的作用。