楼市新政周年拐点将现 调控仍须深入谨防反弹

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被称为史上最严的“新国五条”自2010年9月29日出台以来，在楼市调控中发挥了积极作用。在调控政策影响下，楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨势头得到遏制，一线城市房价出现止涨，二、三线城市房价涨幅也不断收窄，房价拐点渐行渐近。  

　　但是专家指出，虽然全国房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，不能仅依据部分城市房价一时的“停涨”或“微降”，就认为调控效果已经达到。否则，一旦相关措施不能延续和扩展，房价或将强力反弹。

　　“金九银十”风光不再

　　在“新国五条”限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责几大“组合拳”的联合作用下，楼市需求锐减，市场观望情绪也愈加浓厚，房价上涨过快的势头被逐渐遏制。

　　国家统计局发布的8月份楼市统计数据显示，在全国70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌。从整体看，房价涨幅进一步收窄，楼市正朝着调控预期的方向发展。

　　8月份多个城市房价的变动是市场状况的真实写照。从楼市历次走势来看，在调控之下，如果8月份市场难以大幅反弹，传统的“金九银十”以及四季度的房价走势都将不容乐观。

　　对于促使房价产生松动的根本原因，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，在以限购、限贷为代表的调控政策持续作用下，楼市投资投机行为受到了抑制。与此同时，在物价回落艰难的情况下，以控通胀为首的政策难以转向，从紧的货币政策还将延续，年内利率将维持高位，市场也难以获得持续的宽松。

　　拐点或在半年内确立

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，从国家统计局发布的8月份楼市统计数据来看，这是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨，而且，8月份房价环比停涨的城市数量一下子比7月份多出了近一半，可见政策见效较快且比较明显。即便是环比价格上涨的城市，其涨幅也明显低于7月份。

　　业内人士认为，从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现。随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点或将在半年内进一步确立。

　　杨红旭表示，下一阶段更多的项目可能将会采取降价求量的营销方式，快则一两个月之内，全国房价拐点就能确立，但成交量存在变数，因为开发商在年末将会加大推盘力度。

　　调控仍需深入

　　虽然楼市在政策调控中逐渐得到控制，但是值得注意的是，有关监测显示，二、三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中。

　　业内人士指出，这主要是因为流动性仍然过大，过分放大了楼市在上轮经济拉动中的作用，以及CPI依然持续高位运行这几大原因。

　　在目前房价依然变动较大的二三线城市，限购令尚未进一步推广，而地方政府以限价代替限购很可能会影响全国的调控效果。

　　而对于开发商而言，缩减投资、多渠道融资也使得一些房企有恃无恐，坚持高房价。

　　业内人士指出，就全国而言，高房价能否被抑制最关键在于信贷，因此对全国楼市信贷从紧、降低楼市的投资杠杆率十分有必要。同时，也需在一些城市利用限购控制楼市的非理性购买力，最终实现市场价格平稳，为保障房大量供应后的双轨制赢得供应时间和价格空间。

　　专家提醒说，虽然全国房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，不能仅依据部分城市房价一时的“停涨”或“微降”，就认为调控效果已经达到。房地产调控政策仍需继续深入。