租客退租 房东不告知“二房东” 或构成违约

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  明明在房东在场的情况下做了“二房东”，却又被房东以未按约定支付租金为由告上了法院。近日，检察院受理了这样一起民事抗诉案件。
    2005年9月，王女士租了一间二层楼的店面开酒楼，与房东约定租赁期限4年，租金每年一次交清，先交租金后使用；在合同期未满期间，不得中途退房，但可以转租。 因经营不善，王女士的酒店开张不久就要转让。周先生想租此房，王女士就将房东夫妻请来，三方商定转租事宜。在房东的见证下，王女士与周先生签订了期为2年的租房转让合同，期限从2006年9月至2008年9月。 然而，才过了半年，周先生就想退租。于是，他跳过王女士直接与房东办理了退租手续。从2007年2月开始，店面一直处于空置状态，直到2007年5月房东夫妻将店面重新出租给他人。

    事后，房东夫妻要求王女士支付2007年2月至2007年5月的房屋租金5000元。至此，王女士才知道周先生退租之事，她认为这钱不应该由自己承担。为此，房东将王女士告上法庭，法院判房东胜诉。判决后王女士不服，向检察机关申诉。

    【讲法理】

    此案房屋转租时已存在两个租赁合同，分别为出租人与承租人的租赁合同、承租人与次承租人的转租合同。根据合同的相对性，次承租人应向承租人主张权利义务，次承租人与出租人之间并无合同关系。

    《合同法》规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。条款中的通知、协助、保密等义务为合同附随义务，而附随义务派生自诚实信用原则，旨在更好地实现当事人利益，是一种法定义务。

    本案中，次承租人周先生是跳过王女士与房东办理了退租手续。此时，房东负有通知、协助的义务，以确保该租房不至于损失再次转租的经济利益。但是，房东并未通知王女士，或构成违约。所以，房东要求王女士承担店面空置期间的租金应为无理。

    此外，房东夫妻在与王女士租赁合同期限未满的情况下，将房屋再次租给他人，为“一房二租”行为，侵害了王女士的权益，或构成二次违约。