房企转型商业地产的脚步需要慢下来

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  “商业地产的层次是比较高的，需要综合素质决策产品，资历高的企业才可以进去。”近日，第一太平戴维斯物业顾问有限公司项目策划部总经理徐伟成接受地产中国网独家专访时如是表示。
        目前，住宅地产屡遭调控，不堪重负的开发商们为规避风险纷纷转战商业地产，商业地产是否能成为调控下大多数房企的避风港，目前还是个疑问。徐伟成认为，房企转型商业地产，是抱着一种圈地投机的心态去做，这种心态做不好商业地产，商业地产本身是一个需要耐心和资本的项目。所以，目前房企应该放慢脚步，若开发商真想成功转型，既需要积累经验、又需要储备人才，包括开发、招商、运营、管理，还有集团内部的资产管理。

         转型商业地产需要耐心与资本

       地产中国网：在目前融资渠道被紧缩的情况下，大批房企转型商业地产，多数房地产企业资金并不富余，商业地产又是吸金黑洞，密集转型会否进一步加剧房企的资金危险？

       徐伟成：分两个问题去回答，第一个问题转型，大批房企转型商业地产的趋势已经有一年多了，因为09年底已经有这个趋向，包括华润，万科，他们也是在转型，其实他们也不是全部变脸转型，他们只不过是局部的一些传统住宅地产，更多去做产业园地产、科技地产、商业地产，多元化业务的发展。

        商业地产也好，商务地产也好，本身在合理的地方做合理的产品。我举一个例子，华润转型做商业地产，在全国复制万象城，他现在有新的产品是五彩城，而五彩城属于家庭类型的，他这个新的产品市场细分非常有胆识，也是很聪明的决策。它分中高档的、高档、中档的产品，我觉得是比较合理的。刚才你提到很多企业的资金风险，现在融资渠道很少了，少数房地产上市企业和民营企业他们发行私募，也会发行信托资金去增加他们的融资渠道，但是我认为商业地产本身资金渠道不是这两年的课题，其实从06、07年开始，业界已经在反映这个问题，但经历了五年的时间都没有办法解决，这主要跟我们国家金融房地产资金、房地产融资金融证券化发展进程慢有关系。

         因为我们发展了大量房地产开发企业，土地被大量拆迁，但是资金渠道很单一，就是靠银行，所以它本身渠道就少了。更何况，现在很多企业也需要到商业地产领域分一杯羹，这就变成像电子老鼠一样，哪一条路走不通，他就走哪条路。

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   地产中国网：而且商业地产的资金回报还将是一个长期的过程，是这样吗？

徐伟成：对，不是马上形成商场以后，八千平米就能够卖掉，后续可能也会产生很多市场因素了，例如或者没有使市场价值，或者出现经营问题，或者业主追讨损失。商业地产本身应该是投资金额相对量比较大，产品的形态定位跟过程决策须慎重，从它的开发、设计以及包括前期研究定位，直到招商、业态组合，直至开业周期时间很长，它的租金收益回报也受市场零售、包括经济环境的影响，还有当地消费文化，还有市场环境变迁等新的因素影响。

        所以商业地产本身就是一个需要耐心和有资本的经营项目，包括有企业管理人才文化，跟管理决策层有非常到位的决策成熟的产品。它的层次是比较高的，需要综合素质决策产品。当然我们也不是说住宅开发需求就很低，住宅也需要天时因素跟基本需求因素结合起来，衣食住行相结合。

        地产中国网：要投资商业地产对房企要求很高，您觉得是不是有实力的房企才可以转型？

        徐伟成：商业地产本身就是资金实力比较高的才可以进去，这就像我要研究导弹技术，跟我研究怎么去炒菜是不一样的。需要技术含量，需要资金含量，需要人才储备，开发商还需要有经验、有人才，不是说智商高的人才，而是懂得开发、招商、运营、管理，还有集团内部资产管理一套运作体系的，财政总监最好是能够管理过商业地产。这些投入很关键，因为房地产本身就是一个资本运营的游戏，它并不是一买一卖这么简单的课题，尤其是商业地产这个领域要求很高。

        集体转型或在2012灰飞烟灭

        地产中国网：目前房企转型是为了规避风险还是被迫转型？

        徐伟成：我的观点比较极端了，我认为大部分房企都是圈地的心态去圈商业地产，有一些国内开发商、民营企业，包括部分国企，他们根本上是以圈地投机的形态，不管它好不好，先做了就好。这种心态，这种商业地产能够维持多久呢？

        我认为他们的投资不到2012年中旬就没有人再提了，这是我的大胆预测，也就是说很快会灰飞烟灭。因为当你遇到真正暴风雨、海啸时，大家都会有如梦初醒的感觉。因为商业地产本身就是高阶的，很多开发商虽然很聪明，但是进入商业地产并不一定就会做好。因为真正做商业地产的人要像拳击手，既谦虚、慎重、如履薄冰，又要很有冲劲、有技术。

        转战商业地产的脚步需要慢下来

       地产中国网：他们是否可以通过合作把商业地产运转好？

       徐伟成：只能是看他们造化了，但是有些开发商并不愿意合作。

       地产中国网：商业地产合作也存在很大的困难？

       徐伟成：因为合作像联姻一样，他们要趣味相投，要有共同目标和理念。所以我认为在明年中旬，商业地产的这轮投资热会变化，可能基本上销声匿迹了。不过整体来讲，我对中国房地产开发商，尤其是一些国内企业，我仍然会看好他们。因为成长是必经的代价，因为我们走得太快了，像在欧洲、伦敦，很多设计师跟政府用五年时间设计，再用五年时间盖一个楼，也就是说，盖一个楼要有十年的时间。反观我们，十年可能已经做了一百个项目。中国速度其实隐含着褒和贬两方面，所以说，太快的话，需要慢下来了。

        我做房地产18年了，我感觉有些本质规律是很难改变的。我们现在发展这么快，会付出一些代价，或者产生一些后遗症。所以我认为，还是要允许中国的开发商、民营开发商、国营开发商经历一个成长期。如果长线来看的话，我会看好中国商业地产在2013年到2015年的发展。