房企全年业绩增速放缓成定局:调控收紧 资金吃紧

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“金九”未现，三季度楼市销售持续低迷，房企业绩亦受影响。据Wind数据统计，截至10月10日，已有31家A股房地产公司公布了三季度业绩预告。其中，预增公司10家，续盈公司2家，扭亏公司2家，“报喜”公司合计不足半数，远低于去年同期。一线房企前三季度销售业绩增速显著放缓，同时存货激增；在市场利率不断抬升的背景下，房企资金链持续收紧。业内预计，房地产调控政策在年内不可能放松，房企全年业绩减速已成定局。  

　　有息负债激增

　　今年以来，A股房企整体的货币资金量有所增长，但多数通过举债获得，因此有息负债总额明显攀升。据Wind数据统计，截至今年6月末，可比的114家A股房企持有货币资金合计为2104.92亿元，同比增长12.3%；而负债总计达11651.48亿元，同比增长39.6%；扣除预收账款后，114家A股房企的负债总额为7664.28亿元，同比增长31%。

　　业内人士指出，在股市融资受阻、银行信贷收紧的影响下，房企不得不通过信托、私募、海外发债以及民间借贷等渠道筹集资金，而通过这些方式筹集资金往往需要支付高昂的成本。比如国内信托融资的利率一般超过12%，加上其他手续费，融资成本普遍超过15%。这无疑会给房企带来巨大的偿付压力。

　　从国家统计局公布的行业资金来源分析，随着银行收缩贷款和销售放缓，房地产业内的贷款和定金及预付款一直在萎缩。另据统计，今年4、5月份，全国商品房成交量增速出现明显下滑，增速分别只有6.35%和9.08%，6月份增速小幅回升，7月增速又转为停滞，8月份销售增速停滞更为明显。

　　销售停滞导致房企存货消化周期拉长，存货总额不断攀升。截至6月份末，114家A股房企存货总额高达10273.85亿元，同比增长39.1%，创历史新高。其中剔除预收账款后的真实存货也高达6684亿元，比去年同期增加29%，为历史最高点。

　　中原证券研报指出，从行业短期偿债压力看，房地产行业短期资金盈亏(货币资金-短期借款-一年内到期长期贷款)为327亿元，比年初减少了60%，比去年同期减少了50%。

　　政策转向概率小

　　目前，全国各大城市的房价已出现明显的滞涨特征，部分城市房价则已松动，不过业内普遍认为，政策转向的可能性极小。据SOHO中国董事长潘石屹透露，不久前，北京市有关领导召集部分在京的开发商举行座谈，传达的政策意图便是“限购”等调控措施明年将继续执行。

　　根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，3-8月，全国主要城市的房价保持稳定，政策打压后，成交量明显下滑，但房价整体趋势性下跌的局面并没有出现。

　　8月，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个，即有46个城市出现停涨，比7月份增加了15个。

　　业内人士指出，由于2009-2010年房价暴涨，本轮调控的政策目标已经不是“遏制部分城市住房价格过快上涨”。2011年5月，温家宝第一次明确提出了调控政策的目标是“降房价”。目前的各种统计数据表明，全国多数城市的房价还未降。在外部环境尚未严重恶化、国内经济增速尚未出现明显回落的情况下，房地产调控政策放松的可能性很小。