房贷利率上行抑制刚需 开发商纷纷降价抢客户

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  自10月14日，北京建行总部宣布上调首套房贷的基本利率以来，短短3天便有上海、广州、深圳、成都、天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙等14个城市的银行机构宣布上浮首套房贷利率，房地产调控是否进一步加剧？在政策敏感期的任何风吹草动，都将带来楼市的剧烈变化。“金九银十”还在观望的开发商渐显“不支”。

　　房贷“慢调”变“猛调”

　　事实上，建行北京分行(微博)并不是首个上浮首套房贷款利率的银行。早在2011年初始，太原、重庆等全国部分二三线城市的部分银行就陆续上调了首套房贷款利率，不过当时采取的是取消7折、8.5折等利率优惠、上调至基准利率。

　　截至《中国经营报(微博)》记者发稿时，全国大部分省会城市都上调了首套房贷利率，与这些城市同步上调首套房贷利率的还包括青岛、无锡、东莞等二三线城市。

　　“首套房贷的利率，实际上自宏观调控以来一直在变化，而且是越涨越高，越收越紧。”大唐地产副总经理刘燕告诉记者，自2010年10月，楼市宏观调控开始实施以来，首套房7折房贷利率就逐渐退出市场，取而代之的是8.5折优惠。随后，银根进一步缩紧，房贷利率优惠全部取消，紧接着二套房贷利率最少上浮10%，首付提至5成、6成。到了6月份之后，首套房贷利率开始大面积上浮，二套房贷基本停贷，“但以前是慢调，只是现在变成了集体猛调。”

　　“这一次的上调并非来自于国家的宏观调控政策，而是接到了上级行的通知。”建行一内部人士向记者表示，各家银行的上调幅度并不相同，即使是同一家银行在各地的标准也不一样，一般上调幅度普遍在5%～20%，首套房贷利率上浮的同时，“各地的房贷审批权也被上调至分行一级，每月只放贷2至3次。”

　　“这次的银行上调利率与以往的限购、限贷不同，并非国家层面的楼市宏观调控，而是银行的自身行为。”住建部一位人士告诉记者，“这主要是四季度银行信贷额度紧张的影响。”上述建行人士透露，很多银行10月份的额度在10月中旬就已经用完。

　　抑制刚需 或推“拐点”落地

　　在政策敏感期的任何风吹草动，都将带来楼市的剧烈变化。业界纷纷预测首套房贷的利率上调将是一次“抢走开发商最后一根救命稻草”的行为。

　　此前限购、限贷等措施出台后，楼市交易量大幅下降，投机、投资性交易逐渐被挤出市场，楼市拐点初步确立，但大多数品牌开发商依靠在二三线城市的布局、多业态产品依然取得了不俗业绩，这也被视为价格坚挺、开发商死扛的要结所在。

　　“但这次银行上调首套房贷利率容易造成错杀行为。”一位不愿具名的开发商表示，首套房贷利率上调直接导致的就是刚需被大量抑制，“本来开发商可以适当促销就能刺激刚需的。现在是贷不到款、高成本贷款，导致本就购买力较弱的刚需群体受伤。房地产调控本不应控制首套房，银行政策显然误伤了市场，以逼迫未来的拐点真正出现。”

　　国家统计局10月18日公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，北京、上海、深圳、广州等一线城市房价连续第三个月环比停涨，环比价格上涨的城市中涨幅也均未超过0.3%。

　　发布的最新报告显示，“十一”之后的一周被其监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，14个城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅最大，达79.79%。“房地产市场数据上的拐点已经出现，房价过快上涨的势头得到明显遏制。”

　　“一旦刚需被遏制，再加上保障性住房的推进，楼市或许将进入一个更萎靡的局面，一旦持续3个月，那么市场已经不需要其他的靴子落地就能完成调整。”倍瑞地产顾问总经理闵红淞表示。

　　房企降价“抢粮”

　　种种迹象显示，上调首套房贷利率已经成为了推倒“多米诺”骨牌的一指劲力。

　　以价格坚挺著称的高档盘近期纷纷加入了降价行列。龙湖地产在上海的多个项目开展大幅度促销，其中位于嘉定的龙湖郦城被爆出价格从1.6万元直降至1.3万元；与此同时，星河湾也悄悄下调了其位于上海闵行区的项目价格约20%。此前，龙湖地产已在重庆、青岛分别开展了规模较大的促销。

　　由此，宏观调控各项政策的持续迭加，买方市场预期的变化，勾勒出了今年楼市变化的清晰线路：1～3月，调控政策频出，各项措施影响叠加，开发商依靠多城市、多业态布局仍能取得不俗业绩；4～6月，观望气氛浓厚、销售滞缓，一线城市周边板块房价开始松动；此后至今，价格松动的板块开始由外向内扩散，越来越多的一线城市主流楼盘加入“价格战”中，二三线城市开始闻风而动。

　　中房信报告称，目前开发商大规模的降价，大多数并不是因为本身的资金链原因，而是为了能够在第四季度取得更好的业绩，给股东和管理层一份好看的业绩单。据此推测，开发商的价格战，还仅仅处于热身赛阶段，真正大规模的降价尚未开始。

　　“但银行政策的变化加剧了开发商降价促销的决心。”刘燕表示，往年的四季度都是开发商的收获季，而今变成了银行的政策密调期。

　　除了首套房贷上调之外，银行针对房企的开发贷款更是进一步收紧。统计局数据显示，2011年1～9月，在各类资金来源中，开发企业国内贷款占比为15.7%，较1～8 月下降0.5个百分点，比今年年初下降6.3个百分点。“目前只有资质优良的房地产开发商才能贷到款，且新增房地产开发贷款利率基本都上浮，上浮比例从10%～50%不等。”前述建行人士表示。

　　此外，中国银行(2.96,0.01,0.34%)监管机构暂停渤海国际信托、方正东亚信托、五矿国际信托和四川信托等公司房地产信托业务也让房企看到，银行资金和信托资金正在离房地产远去，要想获得资金，只能依靠自身造血。

　　“上半年高达9000多万平方米的巨量存货急需消化，多个城市房屋存量突破或接近2008年的高峰水平，也迫使开发商必须做出改变。”在闵红淞看来，以价换量、大量推盘、化解存货，有可能成为四季度房企的主要策略。