招银国际:万科 积极的土地补充提升资产净值

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万科 （2202 HK） 积极的土地补充提升资产净值

　　前 9 个月销售已超去年全年。由于 9 月份万科在深圳和北京地区有多个项目开售，单月合约销售额达 463 亿元人民币，环比增长 25.1%，同比增长82.5%。截止到 9 月末，公司实现合约销售 3，961 亿元人民币，增长 50.7%；合约销售面积达 266 万平方米，增长 33.8%；平均销售价格为 14，866 元人民币/平米，增长 12.6%。但从季度上看，由于银行房贷收紧以及房地产调控，三季度销售较二季度下滑了 6.3%，较一季度下滑了 20.9%。

　　房地产调控使得销售增长放缓。根据万科 9 月销售电话会议透露，受一/二线城市限购限贷政策影响，公司三季度销售较二季度下滑 6.3%。同时，M2 增速持续放缓，首套房房贷利率也较年初有所上升，增加了刚需买家和投资客的购房压力。公司预计房地产市场持续整合，大型开发商的市占率将继续上升。

　　积极补充土地储备。今年上半年，公司新增 79 个项目，建筑面积合计 1，560万平方米。由于今年销售向好，公司也加快土地补充的节奏，在三季度新增67 个项目，建筑面积合计 1，172 万平方米。同时，万科在 7 月成功夺得广东国际信托的地产资产包，资产包括在广州越秀区及茘湾区的 16 块土地，总楼面面积达 211 万平方米，共斥资 551 亿元。我们认为公司积极补充土地储备将有助于提高资产净值。根据上海证券报报道，万科成为第一家在雄安新区注册公司的房企，反映了万科在市场的领先地位。

　　业务发展多元化。在参与普洛斯（GLP SP）私有化后，万科在 10 月宣布成立物流地产基金，基金规模达 60 亿元人民币，万科出资 15 亿元人民币，占 25%。在三季度，公司共投资 14 块物流地产，权益建筑面积达 105 万平方米。万科同时也积极开拓长租公寓并计划在今年年底进驻 18 个城市，房间数量达一万间，其中一半的房间数量将采用轻资产运营模式。公司积极争取业务多元化。

　　提高盈利预测及目标价。由于三季度新增多个优质土地项目，我们分别上调FY2018-19 盈利预测 4.3%至 329 亿元人民币、1.1%至 363 亿元人民币。此外，我们估值将采用 2018 年底的资产净值。我们预测 2018 年底每股资产净值为 43.61 港元，因此我们目标价从原本 27.43 港元提高至 30.53 港元，相当于 30%的资产净值折让。