楼市调控要“围堵”更要“疏通”

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楼市调控要“围堵”更要“疏通”

    “金九银十”历来是房地产市场最旺盛的销售季，然而在房地产调控不断加码的2011年，“金九银十”或难再现。昨天，统计局数据显示，7月70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有14个，持平城市有17个。另外，二手住宅价格与上月相比下降的城市有22个，持平的城市有12个。

    就在数据公布前一天，各媒体披露，住建部要求各省在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产调控工作情况，并给出限购五大标准，凡符合五大条件中两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。

    7月房价环比下降城市增多，限购“扩容”也给了购房者更多期待。对于楼市调控效果，也许官方和商家有更科学的评判标准，但老百姓评判效果的指标恐怕只有房价。调控一年多来，虽然楼市成交量反反复复，但房价整体而言依然在上涨，说明过去几年来楼市调控“越调越涨”的逆反心理，已水涨船高到了空前的水平。只要调控政策出现任何松懈，市场就可能以猛烈的反弹来回应。

    由于对一线城市的严厉调控，使得部分二三线城市承接了核心城市的投资或自主需求。例如，由于北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。中原地产最近对全国15个省的50个尚未“限购”的二三线城市进行的调研显示，50个未“限购”城市中有14个城市的外地人购房比重超过20%；投资比重则更高，50个调研目标城市中有18个城市的本地人房产投资比重超过20%。在强大的需求支撑下，二三线城市的房价上涨自然难止步，全国100个城市住宅平均价格显示，7月份有66个城市价格环比上涨，其中二三线城市俨然是主力军。

    尤其是自7月份楼市“限购令”将要扩大的消息传出之后，由于迟迟没有新的二三线城市宣布执行限购计划，在一些疑似将限购的二三线城市，开发商正趁机加紧推货，甚至价格出现短时间猛涨。不少市场人士担心，如果调控政策维持现状，很可能出现限购城市受到未限购城市爆发上涨的影响，也出现反弹。但住建部有关限购的五条标准曝光之后，意味着二三线城市的楼市限购政策出台已是“板上钉钉”，显示出政府仍在力压可能出现的楼市反弹。

    现在的趋势是，限购政策正在被当作灵丹妙药推向全国。但必须要明确，限购政策是以部分禁止交易的方式，用行政的手段干预市场，只是一种权宜之计。如果房地产市场调控政策长期有效和合理，符合市场经济的要求，则需要寻求导致中国房屋价格屡创新高甚至是越控越高的怪圈的根本原因。

    对于到底谁才是导致房屋价格高涨的主要原因，官方和民间看法并不一致。官方屡次出台针对开发商和投机资金的调控政策。市场却普遍认为，土地财政和繁重的税费才是造成房屋价格上涨的第一位原因。但遗憾的是，历来的调控从来就没有从土地财政和交易环节的税费着手，相反，土地出让金往往越拍越高、税费越加越重，最终这种负担都进入房价，让消费者承担。

    因此，与其压制需求、不断扩大限购范围，不如转向“限地价”。比如，限制房屋价格上涨的城市，其土地出让金的单价和总额，不得超过上年同期等等，采取类似的“限购”措施。当然，限地价与限购一样，也是一种行政措施，都是短期的权宜之计。一旦全国房屋价格猛烈上涨的势头被抑制，这些措施都应该尽快取消，而代之以其他的市场化手段。另外，要解决房价高企的问题，不仅要“围堵”，更需要“疏通”，刚性需求是无法压制的，加快保障性住房建设才是决定中长期内房地产调控成效的根本要素，对商品房调控的影响至关重要。