中国房地产业将告别“炒房”进入理性投资时代

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“中国房地产市场正发生巨大变化，如果说调控前地产商还沐浴在和煦的春风中，调控后就是置身于寒风中了，而且这个寒风不是一年两年，不能太乐观。”高和投资董事长苏鑫在此间举行的２０１１博鳌房地产论坛上说。

   ２０１１年以来，在“新国八条”等房地产市场调控政策的影响下，中国多数城市房价涨幅明显趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。

   专家和业内人士认为，中央政府加强楼市调控的力度短期内不会放松，开发商库存和资金压力不断增大，地方政府也面临着如何避免调控政策对经济增长和财政收入造成太大波动的难题。经过一年多的调控，房地产业正进入多方博弈的关键阶段。

   国家统计局日前发布的７月房价数据显示，与上月相比，７０个大中城市中，价格下降的城市有１４个，持平的城市有１７个。与６月份相比，７月份环比价格下降和持平的城市增加了５个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过１．０％，涨幅比６月份缩小的城市有１５个。一线城市商品房涨幅全面停滞。

   正当房企在严厉调控政策下转战二、三线城市，部分二、三线城市房价呈现上涨势头之时，住房和城乡建设部１７日公布了对各地列入新增限购城市名单的５项建议标准，限购令"扩编"箭在弦上，房企等待楼市调控政策松动的愿望随之破灭。

    中国房地产业协会副会长朱中一说，２０１１年是中国"十二五"规划的开局之年，也是房地产转型发展的关键之年，中央政府对房地产市场的调控力度不会放松。

    住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮也认为，在住宅短缺的情况下限制投机性需求，避免供不应求缺口不断放大，这样的政策很长一段时期都不会有多大变化。

    随着银根缩紧和房地产调控政策的进一步深入和细化，中国多个城市和房企的库存量大幅攀升，房企融资渠道收窄、融资成本不断上升，在库存上升和资金趋紧的双重压力下，房企加快了融资创新的步伐。

    国家统计局公布数据显示，前７月房地产开发企业本年资金来源中，有５００亿元来自于外资，这一数据同比大增６５．８％。另据北京中原地产统计，今年上半年，恒大等十大房企已确定完成海外融资３２４亿元，远超去年。

    尽管最终调控效果还有待观察，但业内普遍认为中国房地产业暴利时代已经结束，将逐步进入优胜劣汰和创新转型的新阶段。

    “住宅市场将走向微利时代，不再是产生暴利的产品，房企必须创新产品、提高品质，才可能获得利润。”阳光１００集团董事长易小迪说，中国房地产业以前来源于投资升值的盈利模式将会受到很大挑战，通过地价的上升推动房价上升的周期面临转变，与之相适应的粗放式经营盈利模式将结束。

     苏鑫认为，房地产投资将告别"炒房"时代进入理性投资时代，商业地产和非限购的三线城市住宅将成为资金追逐的下一轮热点。业内人士预测，下半年，随着供应高峰的来临和在售项目库存量的增加，更多开发商将在更多城市展开降价促销，行业整合加剧是大势所趋。

    朱中一说，今后中国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，所有企业都必须要重视这个问题，否则将面临优胜劣汰的局面。他认为中国房地产业亟待转型，应调整供应结构、转变开发建设模式、推进科技进步和技术创新、拓宽房地产融资渠道和强化企业内部管理。

   　但是，一些对土地财政依赖度较高的地方政府，也面临着如何避免调控政策对经济增长和财政收入造成太大波动的难题。以海南为例，在房地产调控政策的影响下，今年上半年，海南省商品房销售面积４３４．３８万平方米，同比下降９．９％；销售额４２３．１７亿元，同比下降５．３％，直接影响了上半年海南ＧＤＰ增速，并导致地方一般预算收入增速出现较大回落。

     据统计，今年上半年海南实现地区生产总值１２２２．２８亿元，比上年同期增长１０．４％，经济增速较去年同期回落了９个百分点，是中国经济增速回落最大的省区。海南省政府副秘书长罗时祥表示，上半年海南房地产业实现增加值１３７．５９亿元，同比下降３．４％，是影响海南服务业乃至整体经济增长减缓的主因。

     财政部财政科学研究所所长贾康等专家建议，应该积极培育地方实体产业稳定税源，对不动产保有环节征税，逐步丰富直接税来完善地方财税体系，通过发展城市综合体和商业地产促进城市功能转型，缓解地方政府对土地财政的依赖。