二三线城市限购来临 异地买房的投资客将受打压

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　日前，浙江台州发布楼市限购令，自9月1日起实施。这是住房和城乡建设部(下称“住建部”)公布二三线城市限购名单5条建议标准后，首个明确限购措施的三线城市。
　　继台州之后，可能有20-30个城市陆续加入此轮限购。业内人士指出，二三线城市对限购令的反应将快于一线城市。目前，开发商都在努力快速消化现有物业，放慢开发速度，寻找商业地产、产业地产等新的发展方向。对投资客来说，房产投资渠道则进一步收紧。

　　台州新政只限新房

　　8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，通知要求：  


　　全市市域(含所辖县〈市、区〉)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。

　　此外，对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。

　　上海《租售情报》杂志主编邵振翔表示，台州的限购政策没有超出一线城市限购令的范围，从专业角度上看，没有太多新意，但对城市房地产市场的控制效果将是显见的，当然还要看城市的发展和产业导向等因素。

　　效果要看执行力度

　　邵振翔说，具体调控效果如何，还要看当地政府的执行力度。他介绍，上海发布限购令初期，还有补交税单或打擦边球的，严格执行规定不允许补税单后，在以外地户籍购房者购买为主力的外环附近区域，购买意向迅速减少了40%。

　　此外，还要看在台州购买新房者的属地构成，是本地人多还是外地人多，如外地人多，政府在操作中又严格执行规定，限购令对楼市的打击就更大；本地人购房中，还要看是以改善为主还是以投资为主，这样算下来，限购措施出台后，依然有购买需求的可能就只剩下20%-30%，而如果这部分人还想再等房价跌一点，楼市必然面临困境。

　　他告诉记者，二三线、包括四线城市的本地原居民，较一线城市住房面积已经比较宽裕，大都拥有2-3套住房，所以购房的主力还是外来资金。

　　二三线城市风险大

　　二三线城市限购标准的出台，台州率先推出的具体措施，对准备在外地购买房产的投资客或将是个打压。这意味着必须抓紧时间出击，或转向还没颁布限购令的城市。

　　上海白领张小姐说，本来她在山东的大学同学推荐了烟台海边的楼盘，她也在网上研究过，并准备择时和老公飞过去看房，现在看来估计有点来不及了。在一家地产公司给出的报告中，烟台也符合住建部5条标准，可能被列入限购名单。现在，是转到其他城市购房投资，还是另外选择投资方向，张小姐一时还难以决定，不过总不能让手里的那点钱闲着。

　　邵振翔认为，在二三四线城市购房投资，风险要大于一线城市，那里的房产供大于求，泡沫更大。一方面，这些城市规模较小，本地居民住房宽裕，如不考虑农村人口进城因素的话，本身刚需购房者数量有限；另一方面，当地如果没有产业支持，或产业不够发达，则很难吸引外面的中高端人才，也会造成本地购买力不足，这些都是潜在的风险。

　　开发商想快速消化

　　“现在，所有的开发商都在做同一件事：快速消化。”邵振翔说，开发商要的是现金流，限购令可能会导致其现金流断裂，这对他们是致命的。从国家限购令出台到现在，已经维持了半年左右时间，多数房地产企业的销售状况都不好，在即将到来的传统的房地产“金九银十”期间，开发商们都希望集中出货。不过，现在能采取的办法非常有限，房价的确会有所松动，但不可能大幅度调整；在营销手段上，开发商也采取多种办法，如找多家代理销售、一二手房联动分销等。此外，开发商也在放慢现有工程进度，寻找商业地产等新的投资方向。

　　对限购令实施后上海房价依然坚挺的现状，邵振翔说，房价下跌有一个过程，先缩量，再下跌，跌到一定程度，如果放量的话，就说明到了一个阶段性底部。其实，相对于物价上涨，房价不变，实际已经下跌。二三线城市由于城市规模小，对限购令的反应可能比一线城市更明显。