商品房会不会全国限购?中国楼市“限购令”三问

妖123

新闻背景
    9月1日，浙江台州商品房限购令正式实施。这是一线城市之外，二三线城市的第一个楼市限购令。

    “金九银十”，是房地产传统旺季。今年公众关注的焦点，除了房价、成交量以外，多了一个关键词：限购令。

    限购令要不要推广到县？能不能长期执行？是不是伤及楼市？

    作为楼市调控的重要手段，限购令向二三线城市扩展，时间分水岭是今年8月中旬。

    当时，住建部出台新增限购城市的5项建议标准，对符合其中两项以上者，建议列入新增限购城市名单。

    尽管这仅仅是建议标准，但是二三线城市的限购令，已然箭在弦上。

    很快，8月下旬，台州发布楼市限购令，成为二三线城市的第一个响应者。台州规定，本市居民、外地居民能提供一年纳税或社保证明者，可购买１套新建商品房。已有两套住房的本市居民或已有１套及以上住房的非本地居民，暂停新购住房。

    谁将会是下一个？限购令会不会全国统一部署？此番限购城市范围多大？坊间一时传闻不断，购房者有的着急、有的观望，开发商加紧造势促销。

    受限购令范围将扩大的心理预期影响，一些地方出现了部分楼盘成交量猛增的现象。一些购房者提前出手，以期抢搭限购之前的购房末班车。

    成交量在局部的猛增，会否带来房价的一时反弹？本轮楼市调控进入一个新的关键期。

    一问：要不要推广到县

    编辑：8月中旬，住房和城乡建设部下发文件，给出新增限购城市的5项建议标准。9月1日，浙江省台州市正式实施限购，打响了限购令扩大范围的第一枪。台州为何会成为限购领跑者？

    张大伟：实际上，台州出台限购令是比较出人意料的。

    台州房地产管理处统计数据显示，今年台州住宅样本均价9949元/平方米，相比去年12月住宅样本均价9761元/平方米，涨幅约2%。台州的成交量基本维持在月2000套左右，成交均价也在万元以下。

    参照住房和城乡建设部出台的5条限购标准，比如房价涨幅较高，上半年成交量同比增幅较高等，台州都不属于突出的城市。

    如果以台州作为限购的标准，未来有可能出台限购政策的城市将有40个左右，尤其是浙江、江苏、广东、山东等省的一些地级市。

    编辑：不少人猜测，台州此举，将导致二三线城市尾随，引发新一轮“限购潮”。果真如此吗？二三线城市的限购将扩大至何种规模？会不会扩展到全国县级城市？力度和措施预计将会和一线城市有何区别？

    朱中一：限购范围扩大到二三线城市，是对原有调控政策的具体化和延续。一线城市的限购标准是“房价过高、上涨过快、供应偏紧”，最近住建部出台的二三线城市限购参考标准，基本上还是围绕这三项指标。

    究竟哪些城市将限购，最终还是要由地方政府来决定。作为楼市调控的手段之一，限购政策在设计上应有梯级考量。

    目前看，继一线城市之后，下一步主要是二三线城市，暂时不会在县级城市大范围推开。

    当然，各地在参照有关标准，出台限购政策的时候，应重点考虑实际情况。如果是因为投资炒房的需求增加，那就应该果断进行限购。

    比方说某些县级城市，假如一段时间房价过高、上涨过快、供应偏紧，也不排除限购的可能。

    记者：从台州出台的限购措施看，相比北京等一线城市执行的政策要宽松一些。

    从这两年一系列调控政策的执行情况看，处在调控风口浪尖的一线城市，往往政策力度最大，执行也最严格。

    相比而言，二三线城市各项政策的实际执行都比较宽松，很可能在执行过程中有很多擦边球可打。

    所以，限购政策要真正起到作用，主管部门必须考虑怎样保证政策严格落实。

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二问：能不能长期执行

    编辑：老百姓都很关心，限购令会执行到什么时候？这是临时举措，还是长期政策？

    张大伟：限购是本轮房地产调控开始以来最有效果的政策。

    北京等城市实行限购以来，楼市成交量一路走低，成交价格下降的趋势也越来越明显。

    如果继续严格执行，房价进一步下降几乎是肯定的。

    限购范围扩大到二三线城市，对市场的影响会比较大。本地投资需求和一线限购城市的转移投资需求双重压力，使得全国的房地产市场需求集合在二三线城市释放。而二三线城市房价的继续上涨，也影响了一线城市调控的效果。

    那些认为市场调整幅度不会太大的购房者将发现，这轮楼市调控的力度会比想象的大，对市场的影响也会比预期的大，观望情绪将再次升级。

    朱中一：不少人猜测，限购是临时措施、短期措施，很快就会结束。受宏观经济形势的影响，政策甚至有可能转向。

    但是，回顾这一轮房地产调控，尤其是近期把限购范围扩大到二三线城市，体现了国家要把房地产调控坚持到底、毫不动摇的决心。显然，如果调控不能达到预期的目标，限购政策恐怕不会放松。

    除了房价稳定的短期目标，调控的长期目标是推动住房制度深化改革。如果中长期制度改革跟不上，限购政策会继续持续下去，持续时间至少将达到1—2年。

    我认为，在目前这种情况下，对部分城市的投资投机型需求采取限购，是十分必要的，也应该继续执行下去。

    记者：限购令要推开到二三线城市，也会面临不小的难度。

    新的限购名单由各省自己确定，住建部也需要与地方政府协商，这其中就必然会存在博弈。

    中央调控楼市的决心非常坚定，但地方政府现在显然还难以摆脱对房地产业的依赖。要让地方政府主动采取限购措施，缺乏内在动力。

    限购范围扩大到二三线城市，除了政策本身的意义以外，也透露出积极的信号，即要督促一些地方政府自觉与中央政策精神保持一致。  

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  三问：是不是伤及楼市

    编辑：一些人担心，限购这种行政手段，有可能对房地产市场带来负面影响。这种负面影响会是什么？怎样缓解？

    记者：限购作为一种需求管理的手段，的确是无奈之举。

    2009年年底开始房地产调控以来，政策力度不断加大。但在全社会流动性充足的情况下，仅靠差别化信贷政策和增加住房供应的措施，无法有效地遏制投资投机性需求。

    因此，每轮政策出台一段时间后，房价都会出现反弹。限购令出台后，市场迅速降温，并且稳定了半年多时间。

    限购政策之所以到最后才出台，说明其副作用也是存在的。限购是堵需求，而没有疏导。这样，大量刚性住房需求就被压制了。将来调控一旦放松，需求集中入市，必然面临房价大幅反弹的风险。

    限购使市场在很短的时间内迅速冷下来，而房地产市场内在的运行机制却没有发生变化。这种情况下，开发商对未来的前景看淡，纷纷收缩战线。

    从近期的数据看，房地产投资增速不断回落，住宅新开工面积则大幅下降，这是不太好的信号，意味着市场有可能出现“硬着陆”，影响住房供应的增加。

    朱中一：要降低限购可能带来的负面影响，关键是如何利用好限购政策执行期间，房地产市场比较稳定的大好时机，抓紧进行制度改革，抓紧进行保障房建设。这是一场赛跑，如果制度改革的步伐慢了，限购的负面影响就会更大。

    关键性的制度改革，主要包括土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等。

    近期，北京等地不断探索完善土地招拍挂制度，房产税也有可能进一步扩大试点，这些都是制度改革不断推进的好消息。

    从宏观角度看，还应该加快转变经济发展方式，进一步降低经济增长对房地产、土地财政的依赖，实现良性循环。

    只有这些制度改革跟上了，限购才能真正起到作用，房地产调控也才可以说取得了成效，我们为限购付出的代价也才是值得的。